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L'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 réserve aux décisions les plus lourdes de la copropriété une règle unique en son genre : la double majorité. Il ne suffit pas de réunir des tantièmes : il faut aussi convaincre des personnes. Deux conditions cumulatives, calculées sur l'ensemble de l'immeuble et non sur les seuls présents : c'est la majorité la plus difficile à atteindre en assemblée générale. Voici comment elle fonctionne, chiffres à l'appui.
La double majorité : deux conditions cumulatives
Une résolution est adoptée à l'article 26 si elle recueille, à la fois :
- le vote favorable de la majorité des membres du syndicat, comptés « par tête », un copropriétaire = une voix, quel que soit son nombre de lots ;
- et des voix représentant au moins les deux tiers des tantièmes de tous les copropriétaires, pas seulement des présents et représentés.
La conséquence pratique est brutale : tout absent non représenté compte contre le projet, sur les deux tableaux. Une assemblée clairsemée ne peut mathématiquement rien voter à l'article 26, même à l'unanimité des présents. La différence avec les majorités des articles 24 et 25 est résumée dans notre tableau de référence des majorités de vote.
Un exemple chiffré pour tout comprendre
Prenons une copropriété de 20 copropriétaires totalisant 10 000 tantièmes. Pour adopter une résolution à l'article 26, il faut à la fois au moins 11 copropriétaires favorables (la majorité de 20) et au moins 6 667 tantièmes favorables (les deux tiers de 10 000).
| Scénario de vote | Têtes (11 requises) | Tantièmes (6 667 requis) | Résultat |
|---|---|---|---|
| 14 copropriétaires pour, détenant 7 100 tantièmes | 14 ✔ | 7 100 ✔ | Adoptée |
| 12 copropriétaires pour, détenant 6 200 tantièmes | 12 ✔ | 6 200 ✘ | Rejetée (tantièmes insuffisants) |
| 8 gros copropriétaires pour, détenant 7 500 tantièmes | 8 ✘ | 7 500 ✔ | Rejetée (têtes insuffisantes) |
Le troisième scénario illustre la philosophie du texte : la double majorité empêche une poignée de gros porteurs (investisseur institutionnel, marchand de biens) d'imposer une décision structurante au plus grand nombre. Et l'inverse est vrai aussi : une majorité de petits lots ne suffit pas sans le poids des tantièmes.
Quelles décisions se votent à l'article 26 ?
La double majorité s'applique notamment :
- à la modification du règlement de copropriété en ce qui concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes, à distinguer de la simple adaptation aux lois nouvelles, votée à l'article 24 (voir notre article sur le règlement de copropriété) ;
- aux actes d'acquisition immobilière et actes de disposition : achat d'un lot par le syndicat, vente d'une partie commune (hors celles dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble, qui exigent l'unanimité) ;
- à la suppression du poste de concierge ou de gardien et à l'aliénation de son logement lorsqu'il appartient au syndicat ;
- à la décision de surélever le bâtiment ou d'aliéner le droit de surélévation, régie par l'article 35 de la loi.
⚠️ Attention
Voter une décision de l'article 26 à une majorité inférieure ne la rend pas un peu fragile : elle la rend annulable. Un copropriétaire opposant ou défaillant dispose de deux mois après la notification du procès-verbal pour agir. Le mécanisme est détaillé dans notre article sur les erreurs de décompte des votes. Sur des actes aussi lourds qu'une vente de partie commune, l'insécurité juridique coûte cher.
Le vote échoue : la passerelle de l'article 26-1
Depuis l'ordonnance du 30 octobre 2019, un échec à l'article 26 n'est plus forcément une impasse. Si le projet a recueilli au moins la moitié des membres présents, représentés ou votant par correspondance, représentant au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée procède immédiatement à un second vote, cette fois à la majorité absolue de l'article 25.
Concrètement, dans notre copropriété témoin : une résolution soutenue par 9 copropriétaires présents sur 15 participants, porteurs de 3 800 tantièmes sur 10 000, échoue à l'article 26 mais franchit le seuil de la passerelle. Le second vote se joue alors à 5 001 tantièmes de tous les copropriétaires. Le président de séance doit connaître ce mécanisme et l'appliquer en séance, pas à la réunion suivante : un point de vigilance de plus dans le déroulement de l'assemblée générale.
Préparer un vote à l'article 26 : la bataille se gagne avant la séance
Avec des seuils calculés sur tout l'immeuble, l'absentéisme est l'adversaire numéro un. Trois leviers font la différence :
- Collecter pouvoirs et votes par correspondance en amont : chaque formulaire reçu transforme un « contre » mécanique en voix réelle. La mobilisation commence dès la convocation, avec un projet de résolution clair et documenté.
- Faire porter le projet par le conseil syndical : réunion d'information préalable, note explicative, chiffrage. Un projet pédagogique mobilise, un projet parachuté fait fuir.
- Découper ce qui peut l'être : certains volets d'un projet relèvent parfois de majorités plus douces (l'entretien courant à l'article 24, les travaux d'économies d'énergie à l'article 25). Réserver l'article 26 au strict nécessaire augmente les chances de tout faire passer.
💡 Bon à savoir
En cas d'échec définitif, la résolution peut être représentée à une assemblée ultérieure, y compris une assemblée extraordinaire dédiée, le temps de retravailler le projet et de mobiliser les absents. Un syndic impliqué joue ici un rôle décisif : préparation des pièces, relance des copropriétaires, tenue rigoureuse du scrutin. C'est aussi sur ce savoir-faire que se comparent les cabinets.
L'essentiel à retenir
L'article 26, c'est deux verrous cumulés : la moitié des copropriétaires en nombre et les deux tiers des tantièmes de tout l'immeuble. Les absents pèsent contre le projet. Vérifiez vos deux seuils avant la séance, mobilisez pouvoirs et votes par correspondance, et gardez la passerelle de l'article 26-1 en tête pour rejouer immédiatement un vote manqué de peu. Un projet lourd mérite un syndic qui sait le faire voter : comparez les syndics actifs sur votre secteur pour jauger ce que le marché propose à votre immeuble.
Vos questions sur le sujet
Comment calculer la double majorité de l'article 26 ?
Deux conditions cumulatives : le vote favorable de la majorité des copropriétaires comptés par tête, et des voix représentant au moins les deux tiers des tantièmes de tous les copropriétaires de l'immeuble, absents compris. Dans une copropriété de 20 copropriétaires et 10 000 tantièmes, il faut donc au moins 11 personnes et 6 667 tantièmes.
Pourquoi les absents comptent-ils contre le projet à l'article 26 ?
Parce que les deux seuils se calculent sur l'ensemble du syndicat, pas sur les seuls présents et représentés. Un copropriétaire absent et non représenté n'apporte ni sa tête ni ses tantièmes : il manque mécaniquement au projet. D'où l'importance de collecter pouvoirs et votes par correspondance avant la séance.
Que faire si un vote à l'article 26 échoue de peu ?
Depuis l'ordonnance du 30 octobre 2019, si le projet a recueilli au moins la moitié des membres présents, représentés ou votant par correspondance, représentant au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée procède immédiatement à un second vote à la majorité de l'article 25. Sinon, le projet peut être représenté à une assemblée ultérieure.
La suppression du poste de gardien se vote-t-elle à l'article 26 ?
Oui, la suppression du poste de concierge ou de gardien et la vente de sa loge relèvent de la double majorité de l'article 26, sauf si cette suppression porte atteinte à la destination de l'immeuble, auquel cas l'unanimité des copropriétaires est requise.
