Pour prendre des décisions, le syndicat des copropriétaires se prononce par vote. Selon l’objet de la question, la majorité exigée peut être plus ou moins forte. La majorité de l’article 26 est celle qui nécessite la plus forte adhésion des copropriétaires, tour d’horizon de cette majorité et ses applications pratiques.
LA DOUBLE MAJORITÉ DE L’ARTICLE 26
C’est la majorité de principe de l’article 26, il s’agit en réalité d’une double majorité. Pour l’atteindre, il faut que la majorité des copropriétaires (majorité en nombre) représente au moins deux tiers des voix du syndicat des copropriétaires (majorité des voix). On parle de double majorité car il est nécessaire que plus de la moitié des copropriétaires se prononce en faveur de la décision. On parle de majorité des voix car la majorité des copropriétaires en nombre doit représenter au moins les deux tiers des voix de la copropriété.
Prenons l’exemple d’une copropriété avec 20 copropriétaires et 1000 tantièmes de voix, la double majorité sera atteinte si au moins 11 copropriétaires représentant au moins 667 voix se prononcent en faveur de la décision. A défaut aucune décision ne peut être prise, ce qui se matérialise par une absence de décision dans le procès-verbal d’assemblée générale.
La double majorité de l’article 26 est une très forte majorité par rapport à celle de l’article 24 (majorité simple de copropriétaires présents et représentés) ou celle de l’article 25 (majorité des voix du syndicat), elle nécessite une adhésion assez large de la part des copropriétaires. La raison à cela est que les décisions qui y sont soumises sont des décisions lourdes de conséquences nécessitant un certain consensus de la collectivité. Les décisions concernées par cette majorité sont les décisions d’acquisition ou de vente sur les parties communes, les décisions de modification du règlement de copropriété, les décisions de modification des modalités d’ouverture des portes d’accès à l’immeuble et enfin les décisions de suppression du poste de gardien et de vente de la loge.
L’UNANIMITÉ DE L’ARTICLE 26
Dans certains cas, les décisions doivent être prises à l’unanimité. Dans ce cas, l’ensemble des copropriétaires doit voter dans le même sens. Ainsi pour se prononcer positivement il faut que l’ensemble des copropriétaires, qu’ils soient présents ou représentés, puisse émettre un vote. Il suffit qu’un seul copropriétaire soit absent pour faire obstacle à une prise de décision, de même s’il s’abstient ou vote négativement.
L’exigence de l’unanimité témoigne de l’importance de la décision soumise au vote, il s’agit en quelque sorte d’un mécanisme de protection des droits des copropriétaires qui sont assurés de ne pas avoir de restriction de leurs droits sans leurs accords express.
La cession d’une partie commune entrainant un changement de destination de l’immeuble est soumise à une décision unanime des copropriétaires, de même que la suppression du poste de gardien s’il en résulte une modification de la destination. Est également décidé à l’unanimité la modification de la répartition des charges de copropriété.