Sommaire
Le syndic n'est pas le « patron » de l'immeuble : c'est le mandataire du syndicat des copropriétaires, c'est-à-dire son représentant légal, chargé d'exécuter les décisions votées en assemblée générale et d'administrer l'immeuble au quotidien. Ses missions ne relèvent pas du bon vouloir de chaque cabinet : elles sont fixées par la loi du 10 juillet 1965 (article 18) et son décret d'application du 17 mars 1967, complétés depuis la loi ALUR par un contrat type obligatoire.
💡 Bon à savoir
Toute copropriété doit avoir un syndic, même un immeuble de deux lots. Il peut être professionnel, bénévole (un copropriétaire) ou coopératif. En France, 5 367 cabinets professionnels sont en activité pour environ 663 000 copropriétés immatriculées au registre national, et plus d'un tiers de ces copropriétés n'ont aucun syndic déclaré, signe d'un défaut d'immatriculation ou d'une gestion à l'abandon.
La gestion administrative : faire vivre la copropriété
C'est le socle du mandat. Le syndic doit :
- convoquer et tenir l'assemblée générale au moins une fois par an, en établir le procès-verbal et notifier les décisions (voir la convocation à l'AG et son déroulement) ;
- exécuter les décisions votées : c'est l'assemblée qui décide, le syndic qui met en œuvre ;
- faire respecter le règlement de copropriété, au besoin par mise en demeure ;
- tenir à jour la liste des copropriétaires, le carnet d'entretien de l'immeuble et les archives du syndicat ;
- immatriculer la copropriété au registre national et actualiser ses données chaque année ;
- assurer l'accès des copropriétaires aux documents dématérialisés de gestion (obligation renforcée pour les syndics professionnels).
La gestion financière : l'argent de la copropriété
Le syndic gère des fonds qui ne lui appartiennent pas. La loi encadre strictement cette mission :
- établir le budget prévisionnel avec le conseil syndical et le soumettre au vote ;
- appeler et recouvrer les charges de copropriété, y compris par voie judiciaire contre les copropriétaires débiteurs (voir la gestion des impayés) ;
- tenir une comptabilité séparée pour chaque syndicat ;
- ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat : c'est une obligation d'ordre public depuis la loi ALUR, dont la violation entraîne la nullité de plein droit du mandat trois mois après sa désignation ;
- gérer le fonds de travaux obligatoire (cotisation d'au moins 5 % du budget prévisionnel, détails dans notre article dédié) ;
- présenter les comptes chaque année à l'assemblée pour approbation.
La gestion technique : conserver l'immeuble
L'article 18 confie au syndic la mission de « pourvoir à la conservation, à la garde et à l'entretien de l'immeuble ». Concrètement :
- souscrire et suivre les contrats d'entretien (ascenseur, chaufferie, espaces verts, nettoyage) ;
- employer et diriger le personnel de la copropriété (gardien, employé d'immeuble) ;
- faire exécuter les travaux votés en assemblée générale ;
- faire réaliser d'office les travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble (fuite majeure, péril), à charge d'en informer les copropriétaires et de convoquer une assemblée si nécessaire ;
- tenir à jour les diagnostics obligatoires et le plan pluriannuel de travaux ;
- veiller à l'assurance de l'immeuble et gérer les sinistres.
La représentation légale du syndicat
Le syndic représente le syndicat des copropriétaires dans tous les actes civils et en justice : signature des contrats, action contre une entreprise défaillante, défense du syndicat lorsqu'il est attaqué. Pour engager une action en justice, il doit en principe y être autorisé par l'assemblée générale, sauf exceptions (recouvrement de charges, référés, mesures conservatoires).
⚠️ Attention
Le syndic ne peut pas se substituer à l'assemblée générale. Un syndic qui engage des travaux non urgents sans vote, ou qui renouvelle un contrat important sans y avoir été autorisé, engage sa responsabilité. En cas de doute sur une dépense, demandez le procès-verbal de l'assemblée qui l'a autorisée.
Forfait de base ou prestation particulière ?
Depuis le contrat type issu de la loi ALUR, tout ce qui relève de la gestion courante est couvert par le forfait annuel. Les prestations facturables en plus sont limitativement énumérées par le décret du 26 mars 2015 :
| Inclus dans le forfait | Facturable en plus (liste limitative) |
|---|---|
| AG annuelle (convocation, tenue, PV) | AG supplémentaire, réunions hors horaires du contrat |
| Comptabilité, budget, appels de charges | Frais de recouvrement contre un copropriétaire débiteur |
| Gestion des contrats et du personnel | Honoraires sur travaux votés en AG (taux voté ligne par ligne) |
| Archives, registre, carnet d'entretien | État daté lors de la vente d'un lot (plafonné par décret) |
Pour situer le coût global de ces prestations, consultez notre analyse des tarifs réels des syndics : sur les copropriétés comparées via SyndiCompare, le forfait médian s'établit à 200 € par lot et par an.
Syndic défaillant : quels recours ?
Assemblée jamais convoquée, comptes illisibles, travaux votés jamais lancés, immeuble mal entretenu : la défaillance du syndic n'est pas une fatalité.
- Écrire : une mise en demeure en recommandé, idéalement portée par le conseil syndical, formalise le manquement.
- Contrôler : le conseil syndical peut exiger la communication de toute pièce de gestion.
- Changer : le contrat de syndic est à durée déterminée (trois ans maximum) : la mise en concurrence à l'échéance est le levier le plus efficace, et elle est de toute façon obligatoire tous les trois ans.
- Agir en responsabilité : les fautes de gestion prouvées (défaut d'assurance, prescription d'une créance, travaux urgents ignorés) engagent la responsabilité civile du syndic.
💡 Bon à savoir
Si la copropriété se retrouve sans syndic (mandat expiré, démission), tout copropriétaire peut solliciter du tribunal la désignation d'un administrateur provisoire, une procédure lourde qu'il vaut mieux prévenir en anticipant le renouvellement. Notre article sur la désignation du syndic détaille la marche à suivre.
L'essentiel à retenir
Le syndic exécute, l'assemblée décide, le conseil syndical contrôle. Les missions du syndic sont d'ordre légal : ni le contrat, ni les usages du cabinet ne peuvent les réduire. Si votre syndic ne les remplit pas, ou les facture au-delà du marché, comparez : les différents types de syndics (traditionnel, en ligne, coopératif) offrent aujourd'hui de vraies alternatives, et un comparatif personnalisé pour votre immeuble prend quelques minutes.
Vos questions sur le sujet
Le syndic est-il obligatoire dans une copropriété ?
Oui. Toute copropriété, même de deux lots, doit avoir un syndic (professionnel, bénévole ou coopératif). Sans syndic, la copropriété est juridiquement paralysée : un administrateur provisoire peut être désigné par le tribunal.
Quelle est la durée maximale du mandat d'un syndic ?
Trois ans renouvelables (un an lorsque le syndic a des liens avec le promoteur de l'immeuble). Le renouvellement n'est jamais automatique : il se vote en assemblée générale à la majorité absolue de l'article 25.
Que faire si le syndic ne remplit pas ses missions ?
Commencez par une mise en demeure écrite (lettre recommandée). Sans effet, le conseil syndical peut inscrire la désignation d'un nouveau syndic à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Sa responsabilité civile peut aussi être engagée pour les fautes de gestion prouvées.
Qui contrôle le travail du syndic ?
Le conseil syndical, élu parmi les copropriétaires, assiste le syndic et contrôle sa gestion : il vérifie les comptes, les contrats et les devis, et rend compte à l'assemblée générale chaque année.
