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Le règlement de copropriété est la constitution de votre immeuble : un document contractuel, obligatoire dans toute copropriété, qui fixe les droits et obligations de chacun. On le signe sans le lire au moment d'acheter, on le redécouvre au premier litige, souvent trop tard.
Contenu, opposabilité, modification, clauses illégales : voici comment lire et faire vivre ce document, y compris quand il date des années 1960 et n'a jamais été mis à jour.
À quoi sert le règlement de copropriété ?
Imposé par l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965, le règlement organise la vie de l'immeuble : ce qui appartient à qui, ce que chacun peut y faire, et comment se répartissent les dépenses. C'est un contrat qui s'impose à tous les copropriétaires et occupants, et le faire respecter, au besoin par mise en demeure, fait partie des missions légales du syndic.
Ce qu'il contient : destination, parties, tantièmes
Quatre blocs forment le cœur du document :
- la destination de l'immeuble : habitation bourgeoise exclusive (aucune activité professionnelle), habitation bourgeoise simple (professions libérales admises) ou usage mixte (commerces, bureaux). Cette clause conditionne tout le reste : elle peut interdire un commerce, encadrer une location meublée touristique ;
- la détermination des parties communes et des parties privatives, y compris, depuis la loi ELAN, la mention expresse des parties communes spéciales et des parties communes à jouissance privative ;
- les conditions de jouissance : usage des balcons, animaux, nuisances, travaux, location des lots ;
- la répartition des charges, selon les règles de l'article 10 : les charges d'entretien et d'administration se répartissent aux tantièmes de copropriété, les charges d'équipements et de services collectifs selon l'utilité pour chaque lot.
S'y ajoute l'état descriptif de division, souvent annexé au règlement : il numérote chaque lot, le décrit et lui attribue sa quote-part de parties communes (les fameux tantièmes, généralement exprimés en millièmes).
À qui le règlement est-il opposable ?
Publié au fichier immobilier du service de la publicité foncière, le règlement est opposable à tous les copropriétaires, y compris les acquéreurs successifs : on ne peut pas se prévaloir de ne pas l'avoir lu. Il s'impose aussi aux occupants : le bail doit être conforme au règlement, et le copropriétaire bailleur répond des infractions commises par son locataire.
💡 Bon à savoir
Vous pouvez obtenir copie du règlement auprès du syndic, de votre notaire (il est annexé à l'acte de vente) ou directement du service de la publicité foncière. Avant tout achat, lisez au minimum la destination de l'immeuble, la définition de votre lot dans l'état descriptif et la grille de répartition des charges : c'est là que se cachent les mauvaises surprises.
Modifier le règlement : quelle majorité selon l'objet ?
Le règlement n'est pas gravé dans le marbre, mais la majorité requise dépend étroitement de l'objet de la modification :
| Objet de la modification | Majorité requise |
|---|---|
| Mise en conformité avec les lois en vigueur (adaptations réglementaires) | Article 24 (majorité simple) |
| Jouissance, usage et administration des parties communes | Article 26 (double majorité) |
| Répartition des charges rendue nécessaire par des travaux votés ou un changement d'usage d'un lot | Majorité de la décision qui la rend nécessaire / article 25 |
| Modification de la répartition des charges en dehors de ces cas | Unanimité |
| Changement de la destination de l'immeuble | Unanimité |
Le mécanisme de la double majorité est expliqué dans notre article sur le vote à la majorité de l'article 26, et le panorama complet dans les majorités de vote en assemblée générale. En pratique, la modification suppose un projet de résolution rédigé (souvent par un notaire ou un géomètre-expert), inscrit à l'ordre du jour via la convocation à l'AG, puis la publication du modificatif au fichier immobilier pour le rendre opposable aux futurs acquéreurs.
Les clauses réputées non écrites : quand le règlement dit n'importe quoi
L'article 43 de la loi de 1965 frappe d'inefficacité toute clause contraire à ses dispositions d'ordre public : la clause est « réputée non écrite », c'est-à-dire censée n'avoir jamais existé. Exemples classiques :
- l'interdiction de détenir un animal familier (contraire à la loi du 9 juillet 1970, hors chiens d'attaque de 1re catégorie) ;
- l'interdiction de louer ou de vendre librement son lot, ou toute restriction aux droits des copropriétaires non justifiée par la destination de l'immeuble ;
- une répartition des charges contraire aux critères de l'article 10 ;
- les clauses attribuant au syndic des pouvoirs qui appartiennent à l'assemblée générale.
Particularité précieuse : contrairement à la contestation d'une décision d'AG, l'action tendant à faire constater qu'une clause est réputée non écrite n'est enfermée dans aucun délai. Un copropriétaire peut la soulever des décennies après la rédaction du règlement, un levier souvent décisif dans les conflits en copropriété.
⚠️ Attention
Des milliers de règlements antérieurs aux réformes récentes contiennent encore des clauses illégales, et certaines continuent d'être appliquées, notamment des grilles de charges obsolètes. Tant qu'un juge n'a pas constaté qu'une clause est non écrite, le syndic l'applique généralement telle quelle : ne restez pas passif, faites vérifier le règlement et inscrivez sa mise en conformité à l'ordre du jour.
L'essentiel à retenir
Le règlement de copropriété fixe la destination de l'immeuble, la frontière commun/privatif et la répartition des charges ; publié, il s'impose à tous, occupants compris. Sa modification exige une majorité proportionnée à l'enjeu, de la majorité simple pour les mises en conformité à l'unanimité pour toucher aux charges ou à la destination, et ses clauses illégales peuvent être neutralisées à tout moment. Un bon syndic connaît votre règlement et le fait appliquer sans zèle ni laxisme : si le vôtre en est loin, comparez les syndics actifs sur votre secteur.
Vos questions sur le sujet
Où trouver le règlement de copropriété de mon immeuble ?
Auprès du syndic, qui doit pouvoir vous en délivrer copie, chez votre notaire (il est annexé à l'acte d'achat) ou auprès du service de la publicité foncière où il est publié. Vérifiez que vous disposez aussi de ses modificatifs successifs.
Le locataire doit-il respecter le règlement de copropriété ?
Oui. Le bail doit être conforme au règlement, et le copropriétaire bailleur répond des infractions commises par son locataire : nuisances, usage contraire à la destination de l'immeuble, encombrement des parties communes. Le syndic peut agir contre l'un comme l'autre.
Une clause interdisant les animaux est-elle valable ?
Non : la loi du 9 juillet 1970 garantit le droit de détenir un animal familier, et toute clause contraire est réputée non écrite. Seule exception : les chiens d'attaque de première catégorie, dont l'interdiction est licite. Les nuisances causées par l'animal restent en revanche sanctionnables.
Combien de temps a-t-on pour attaquer une clause illégale du règlement ?
Il n'y a pas de délai : l'action visant à faire constater qu'une clause est réputée non écrite peut être engagée à tout moment, même des décennies après la rédaction du règlement. C'est une différence majeure avec la contestation d'une décision d'assemblée générale, enfermée dans un délai de deux mois.
