Le syndic peut-il présider l'assemblée générale ?

Non, jamais : le président de séance est obligatoirement élu parmi les copropriétaires ou leurs mandataires, et ni le syndic ni ses préposés ne peuvent tenir ce rôle. Le syndic assure en revanche le secrétariat de la séance, sauf si l'assemblée en décide autrement.

Peut-on voter une question qui n'est pas à l'ordre du jour ?

Non. L'assemblée ne peut délibérer valablement que sur les questions inscrites à l'ordre du jour joint à la convocation. Les « questions diverses » permettent seulement d'échanger, jamais de voter : un sujet oublié devra être inscrit à l'ordre du jour d'une prochaine assemblée.

Combien de pouvoirs peut recevoir un même mandataire en AG ?

Trois délégations de vote au maximum. Un mandataire peut toutefois en recevoir davantage si le total des voix qu'il porte, les siennes comprises, ne dépasse pas 10 % des voix du syndicat. Un dépassement fausse le décompte et fragilise les résolutions votées.

Quand le procès-verbal de l'assemblée générale est-il signé ?

À l'issue de la séance, par le président, le secrétaire et les scrutateurs. Il mentionne le résultat de chaque vote avec le nom des opposants et des abstentionnistes : relisez-le avant de quitter la salle, car ces mentions conditionnent le droit de contester les décisions en justice.

Le déroulement de l’assemblée générale | Comparateur de Syndics de Copropriété

Feuille de présence, élection du bureau, examen des résolutions, procès-verbal signé séance tenante : le déroulement d'une assemblée générale de copropriété est réglé pas à pas par le décret du 17 mars 1967. Ce formalisme n'est pas de la bureaucratie : chaque étape mal exécutée peut fonder l'annulation des décisions votées. Voici comment se passe, et doit se passer, une assemblée, de l'émargement à la signature du procès-verbal.

À l'entrée : la feuille de présence, socle de toute la séance

Avant tout débat, chaque participant émarge la feuille de présence. Elle mentionne les nom et domicile de chaque copropriétaire présent, ceux des mandataires avec l'identité de leurs mandants, et le nombre de voix de chacun. Les votes par correspondance reçus au moins trois jours francs avant la réunion y sont également comptabilisés, tout comme les participants en visioconférence lorsque l'assemblée l'a autorisée.

Cette feuille, certifiée par le président de séance et annexée au procès-verbal, est la preuve du quorum de chaque vote : c'est elle qu'examine le juge en cas de contestation. Un mandataire ne peut porter plus de trois pouvoirs, sauf si l'ensemble de ses voix reste sous 10 % de celles du syndicat. Un dépassement fausse le décompte et fragilise toutes les résolutions.

L'élection du bureau : président, scrutateurs, secrétaire

L'assemblée commence par désigner son bureau, à la majorité simple de l'article 24 :

le président de séance, obligatoirement un copropriétaire ou un mandataire, jamais le syndic ni son personnel : il dirige les débats, fait procéder aux votes, certifie la feuille de présence ;
un ou plusieurs scrutateurs, si le règlement de copropriété l'exige ou si l'assemblée le décide : ils contrôlent le décompte des voix, un garde-fou précieux contre les erreurs de décompte ;
le secrétaire : le syndic assure ce rôle par défaut, sauf décision contraire de l'assemblée.

⚠️ Attention

Une assemblée sans président de séance élu est irrégulière : l'absence de cette formalité a déjà conduit à l'annulation d'assemblées entières. Ne laissez jamais le syndic « présider de fait » : son rôle est celui de secrétaire et d'appui technique, pas d'arbitre des votes.

Les débats : uniquement ce qui figure à l'ordre du jour

Le président appelle ensuite les questions dans l'ordre de la convocation. Chaque point est présenté par le syndic, le conseil syndical ou le copropriétaire qui l'a fait inscrire, puis débattu et soumis au vote. Deux règles cadrent strictement l'exercice :

aucune décision ne peut être votée sur une question absente de l'ordre du jour : les « questions diverses » ne servent qu'à échanger, jamais à délibérer. Un sujet oublié devra attendre une prochaine assemblée, d'où l'intérêt de faire inscrire ses questions avant l'envoi des convocations ;
les résolutions doivent être votées telles que formulées ou amendées en séance dans des limites raisonnables : dénaturer une résolution revient à voter une question non inscrite.

Le vote, résolution par résolution

Il n'existe pas de « vote global » : chaque résolution fait l'objet d'un scrutin distinct, à la majorité que la loi lui assigne (article 24, 25 ou 26 selon le sujet), comme le détaille notre guide des majorités de vote. Le vote a lieu généralement à main levée, en identifiant précisément qui vote quoi : le scrutin secret est incompatible avec la copropriété, car le procès-verbal doit nommer les opposants.

Pour chaque résolution, le bureau consigne le nombre de voix pour, contre, les abstentions, et applique les correctifs légaux, dont la réduction des voix du copropriétaire majoritaire. Quand la majorité requise n'est pas atteinte de peu, les passerelles s'appliquent le cas échéant en séance : second vote immédiat à l'article 24 après un échec à l'article 25, mécanisme équivalent pour la double majorité de l'article 26. C'est aussi à ce moment que se votent, ligne par ligne, les travaux et les honoraires du syndic qui s'y rattachent.

Le procès-verbal : signé à la fin de la séance, pas après

Le procès-verbal est établi et signé à l'issue de la séance par le président, le secrétaire et les scrutateurs. Pour chaque résolution, il mentionne le résultat du vote et, point capital, le nom des copropriétaires qui ont voté contre ou se sont abstenus, avec leur nombre de voix : ce sont ces mentions qui déterminent qui pourra contester la décision en justice. Il consigne aussi les réserves éventuelles formulées sur la régularité des votes.

💡 Bon à savoir

Relisez le projet de procès-verbal avant de quitter la salle, surtout si vous avez voté contre une résolution : une erreur sur votre position vous ferait perdre votre droit de contestation. Si vous constatez une anomalie, faites-la consigner au procès-verbal séance tenante : une réserve écrite pèse infiniment plus qu'un souvenir de réunion.

Et après la clôture ?

La séance levée, tout n'est pas terminé : le syndic doit notifier le procès-verbal aux copropriétaires opposants et défaillants dans le mois, ce qui ouvre leur délai de contestation de deux mois, puis exécuter les décisions votées. Ce circuit (notification, délais, mise en œuvre) est détaillé dans les suites de l'assemblée générale. Et si l'assemblée a voté un changement de syndic, la passation obéit à son propre calendrier, décrit dans notre guide changer de syndic.

L'essentiel à retenir

Une assemblée régulière tient en cinq actes : feuille de présence émargée, bureau élu (le syndic ne préside jamais), débats limités à l'ordre du jour, vote résolution par résolution à la bonne majorité, procès-verbal signé séance tenante avec le nom des opposants. Chaque maillon compte : c'est la solidité juridique de toutes les décisions de l'année qui se joue là, y compris le choix de votre syndic, qui mérite d'arriver en séance avec de vraies alternatives : comparez les syndics actifs sur votre secteur avant la prochaine assemblée.