Sommaire
- L'assemblée générale ordinaire : le rendez-vous annuel obligatoire
- L'assemblée générale extraordinaire : pour ce qui ne peut pas attendre
- Qui peut convoquer une assemblée générale ?
- Combien coûte une assemblée générale supplémentaire ?
- Petites copropriétés : un formalisme allégé
- L'essentiel à retenir
L'assemblée générale est l'organe souverain de la copropriété : c'est elle, et elle seule, qui décide. Le syndic, lui, exécute. Mais toutes les assemblées ne se ressemblent pas : à côté de l'assemblée ordinaire annuelle, obligatoire, la copropriété peut réunir des assemblées supplémentaires, dites extraordinaires, à l'initiative du syndic, du conseil syndical ou des copropriétaires eux-mêmes. Qui convoque quoi, quand, et à quel prix : voici le mode d'emploi.
L'assemblée générale ordinaire : le rendez-vous annuel obligatoire
Le décret du 17 mars 1967 impose la tenue d'au moins une assemblée générale par an. Et la loi du 10 juillet 1965 précise le calendrier : l'assemblée appelée à voter le budget prévisionnel doit se réunir dans les six mois suivant la clôture de l'exercice comptable. Pour un exercice calé sur l'année civile, l'assemblée annuelle se tient donc au plus tard fin juin.
À son ordre du jour figurent les décisions récurrentes de la vie de l'immeuble : approbation des comptes de l'exercice écoulé, vote du budget prévisionnel, quitus éventuel au syndic, désignation ou renouvellement du syndic lorsque le mandat arrive à échéance, élection du conseil syndical, travaux à engager. Chaque résolution se vote selon sa propre règle : notre tableau des majorités de vote les récapitule toutes.
L'assemblée générale extraordinaire : pour ce qui ne peut pas attendre
Rien n'interdit de réunir l'assemblée plusieurs fois dans l'année. On parle d'assemblée « extraordinaire » (le terme n'existe pas dans la loi, qui ne connaît qu'un seul régime d'assemblée) pour toute réunion convoquée en dehors du rendez-vous annuel, généralement sur un ordre du jour resserré :
- voter des travaux urgents (toiture, chaufferie, sécurité) qui ne peuvent attendre la prochaine assemblée annuelle ;
- remplacer le syndic en cours d'année, après une démission, une carence grave ou une démarche de changement de syndic engagée par le conseil syndical ;
- statuer sur un sinistre important, une procédure judiciaire, la vente d'une partie commune ;
- reprendre une résolution rejetée faute de majorité suffisante.
Les règles de forme sont identiques : convocation au moins 21 jours à l'avance (sauf urgence), ordre du jour précis, documents joints, tenue de séance et procès-verbal.
Qui peut convoquer une assemblée générale ?
La convocation appartient en principe au syndic. Mais la loi a prévu des relais pour éviter qu'un syndic inerte ne paralyse l'immeuble :
| Initiateur | Conditions |
|---|---|
| Le syndic | À tout moment ; c'est lui qui convoque l'assemblée annuelle obligatoire |
| Le conseil syndical | Demande au syndic ; s'il n'y donne pas suite dans les 8 jours suivant une mise en demeure, le président du conseil syndical convoque lui-même |
| Des copropriétaires réunissant au moins ¼ des voix | Demande au syndic par lettre recommandée, avec l'ordre du jour souhaité ; même mécanisme de substitution en cas de silence |
| Un copropriétaire seul | Depuis la réforme de 2019, il peut exiger une assemblée à ses frais sur une question qui ne concerne que ses droits (autorisation de travaux privatifs, par exemple) |
Le conseil syndical est la voie la plus efficace en pratique : c'est lui qui connaît les dossiers et peut cadrer l'ordre du jour. Et si la copropriété n'a plus de syndic du tout (mandat expiré, démission), tout copropriétaire peut convoquer une assemblée pour en désigner un. Mieux vaut toutefois ne jamais en arriver là, comme l'explique notre article sur l'administration judiciaire.
Combien coûte une assemblée générale supplémentaire ?
C'est le point que beaucoup de copropriétés découvrent sur la facture. Le contrat type issu de la loi ALUR range l'assemblée annuelle dans le forfait de base, mais toute assemblée supplémentaire est une prestation particulière, facturée en plus, à un tarif qui doit figurer noir sur blanc dans le contrat de syndic. S'y ajoutent les frais d'affranchissement des convocations en recommandé, répercutés à la copropriété.
Trois réflexes pour maîtriser ce coût :
- vérifier le tarif au contrat avant de signer : c'est l'un des postes qui différencient le plus deux devis de syndic, comme le montre notre analyse des tarifs réels ;
- grouper les questions : mieux vaut une assemblée annuelle bien préparée qu'une assemblée extraordinaire de rattrapage pour un point oublié ;
- utiliser le droit d'inscription de questions à l'ordre du jour en amont de l'assemblée annuelle plutôt que de provoquer une réunion dédiée.
⚠️ Attention
Lorsque l'assemblée est convoquée à la demande d'un copropriétaire pour une question qui ne concerne que lui, les frais (honoraires du syndic, convocations) sont à sa charge exclusive. Et une assemblée qui déborde de la durée incluse au forfait, ou se tient en dehors des horaires prévus au contrat, peut aussi générer des suppléments. Relisez ces lignes de votre contrat.
Petites copropriétés : un formalisme allégé
Depuis l'ordonnance du 30 octobre 2019, les syndicats d'au plus cinq lots principaux (ou au budget très réduit) bénéficient d'un régime simplifié : les décisions peuvent notamment être prises à l'unanimité sans réunion formelle, par consultation écrite de tous les copropriétaires. Un vrai gain pour les immeubles de trois ou quatre lots, où réunir une assemblée en bonne et due forme coûte cher au regard des enjeux.
💡 Bon à savoir
Le parc français est massivement composé de petites copropriétés : selon les données SyndiCompare, 45 % des copropriétés immatriculées comptent de 2 à 15 lots. C'est précisément dans ces immeubles que le coût de chaque assemblée supplémentaire pèse le plus lourd par lot, et que la comparaison des contrats de syndic est la plus rentable.
L'essentiel à retenir
Une assemblée annuelle obligatoire dans les six mois de la clôture des comptes, des assemblées extraordinaires autant que nécessaire, et un droit de convocation qui n'appartient pas qu'au syndic : le conseil syndical et les copropriétaires réunissant un quart des voix peuvent forcer la main d'un syndic passif. Chaque assemblée supplémentaire ayant un coût, vérifiez son tarif dans votre contrat. Et si ce tarif, comme le reste, vous semble hors marché, comparez les syndics de votre secteur avant le prochain renouvellement.
Vos questions sur le sujet
Quand doit se tenir l'assemblée générale annuelle de copropriété ?
La loi impose au moins une assemblée générale par an, et celle qui vote le budget prévisionnel doit se réunir dans les six mois suivant la clôture de l'exercice comptable. Pour un exercice calé sur l'année civile, l'assemblée annuelle se tient donc au plus tard fin juin.
Le conseil syndical peut-il convoquer une assemblée générale ?
Oui, indirectement : il en fait la demande au syndic. Si le syndic ne convoque pas dans les huit jours suivant une mise en demeure restée infructueuse, le président du conseil syndical peut convoquer lui-même l'assemblée. Des copropriétaires réunissant au moins un quart des voix disposent du même droit.
Une assemblée générale extraordinaire est-elle payante ?
Oui. Seule l'assemblée annuelle est incluse dans le forfait de base du syndic : toute assemblée supplémentaire est une prestation particulière, facturée au tarif prévu au contrat, frais de convocation en recommandé en sus. Si elle est réunie à la demande d'un copropriétaire pour une question qui ne concerne que lui, les frais sont à sa charge.
Peut-on prendre des décisions sans réunion dans une petite copropriété ?
Oui. Depuis l'ordonnance du 30 octobre 2019, les syndicats d'au plus cinq lots principaux bénéficient d'un régime simplifié : les décisions peuvent être prises à l'unanimité par consultation écrite de tous les copropriétaires, sans réunir formellement d'assemblée.
