Les diagnostics immobiliers en copropriété sont apparus dans les années 2000, l'objectif alors affiché par le législateur est la préservation de la santé publique en mettant l'accent sur la recherche de matériaux de construction nocifs utilisés dans le passé. Plus récemment, les nouveaux diagnostics qui sont apparus concernent l’état de l'immeuble au niveau technique et énergétique, avec toujours la même vocation d'information des copropriétaires et des tiers.
LE DIAGNOSTIC TECHNIQUE GLOBAL (DTG)
La loi Alur du 24 mars 2014 est venue créer un nouveau diagnostic à compter du 1er janvier 2017, le diagnostic technique global (DTG). L'idée de ce nouveau diagnostic est de pouvoir informer les copropriétaires et les tiers de la situation de l'immeuble tant sur le plan technique qu'énergétique.
Une obligation restreinte à une minorité de syndicat de copropriétaires
L'obligation de réalisation du diagnostic technique global ne concerne pas toutes les copropriétés, en effet l'obligation ne concerne que deux types d'immeubles :
- Les immeubles de plus de 10 ans faisant l'objet d'une mise en copropriété (c'est à dire la création d'une copropriété par la division en lot d'un immeuble).
- Les immeubles qui font l'objet d'une procédure pour insalubrité et pour lesquels l'administration demande au syndic de lui produire un diagnostic technique global.
Bien que la réalisation du diagnostic ne soit obligatoire que pour certains immeubles, il est en revanche obligatoire de le soumettre au vote dans toutes les copropriétés. Le diagnostic technique global doit être porté à l'ordre du jour de l'assemblée générale, mais les copropriétaires peuvent tout à fait voter contre et ainsi refuser la réalisation de ce diagnostic.
Le contenu du diagnostic technique global
Le DTG comporte obligatoirement 5 volets :
- L'analyse de l'état apparent des parties communes et des équipements communs.
- Un état des lieux du syndicat des copropriétaires sur ses obligations légales et réglementaires.
- Une liste des améliorations possibles.
- La liste des travaux à prévoir dans les 10 prochaines années.
- Un diagnostic de performance énergétique ou un audit énergétique.
Le diagnostic est réalisé par un professionnel compétent, il peut s'agir de cabinet d'architecte ou bien des bureaux d'études techniques et thermiques.
Les suites du diagnostic
Le résultat du diagnostic doit être présentés aux copropriétaires lors de l'assemblée qui suit la réalisation de l'étude. Si le diagnostic technique fait apparaitre une nécessité de réaliser des travaux dans le futur, le syndic doit inscrire à l'ordre du jour la décision d'élaborer un plan pluriannuel de travaux. A l'inverse s'il révèle l'absence de travaux à faire dans les 10 ans, le syndicat des copropriétaires peut se dispenser du fond travaux tel que prévu par la loi Alur.
Lorsqu'un diagnostic technique global a été réalisé dans une copropriété, en cas de vente ce dernier doit être annexé au compromis de vente, ce qui permet d'éclairer les futurs acquéreurs sur le bilan technique et énergétique de l'immeuble.
Prix du diagnostic technique
Niveau budget, il faut compter entre 1500 et 6000 euros en fonction de l'importance de l'immeuble concerné. Bien entendu, il est nécessaire de réaliser une mise en concurrence de plusieurs prestataires afin de permettre aux copropriétaires de choisir entre plusieurs devis.
LES DIAGNOSTICS ÉNERGÉTIQUES
Ils ont été instaurés par la loi Grenelle II du 12 juillet 2010. L'objectif poursuivi étant de mesurer les consommations d'énergie et l'impact sur l'environnement des immeubles. Il existe deux sortes de diagnostics : l'audit énergétique et le diagnostic de performance énergétique (DPE), chaque immeuble étant soumis à l'un ou l'autre. Leur réalisation doit intervenir avant le 1er janvier 2017.
Des diagnostics obligatoires
L'établissement des diagnostics est obligatoire pour tous les immeubles, le choix du type de diagnostic à réaliser va dépendre de la taille de l'immeuble :
- L'audit énergétique pour les immeubles supérieurs à 50 lots équipés de chauffage ou refroidissement collectif dont le permis a été déposé avant le 1er juin 2001.
- Le diagnostic de performance énergétique pour les immeubles inférieurs à 50 lots équipés de chauffage ou refroidissement collectif dont le permis a été déposé avant le 1er juin 2001.
Le nombre de lot à prendre en compte est le nombre total de lots du syndicat des copropriétaires, il n'y a pas de distinction à opérer entre les lots principaux (appartements, commerces) et lots secondaires (caves, garages).
Bien que la réalisation de ces diagnostics soit obligatoire, cela nécessite tout de même un vote des copropriétaires à la majorité des présents et représentés (art 24). A défaut de décision positives des copropriétaires, le syndic doit réinscrire la question à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale.
L'audit énergétique
Il est réalisé par un professionnel pouvant justifier d'un diplôme en technique de bâtiment ou d'une expérience professionnelle dans un bureau d'études thermiques. Ce professionnel doit par ailleurs être impartial et assuré en responsabilité civile professionnelle.
L'audit énergétique comporte obligatoirement plusieurs volets :
- La description des parties communes et privatives de l'immeuble.
- Une prise de contact auprès des occupants, des visites de parties privatives (avec l'accord des concernés) et réalisation d'une enquête afin de connaitre les consommations d'énergie et le confort thermique des parties privatives.
- Un estimatif de la consommation annuelle d'énergie ainsi que le montant correspondant.
- Le classement énergétique de l'immeuble.
- Le classement des émissions de gaz à effet de serre.
- Des recommandations afin d'optimiser l'utilisation et l'exploitation des équipements collectifs.
- Des suggestions de travaux visant à optimiser la performance énergétique de l'immeuble avec un montant estimatif.
- Une synthèse de l'audit pour les copropriétaires.
Le diagnostic de performance énergétique
Le DPE est réalisé par un professionnel certifié, impartial et pouvant attester d'une assurance en responsabilité civile professionnelle. Le diagnostic mentionne obligatoirement les points suivants :
- Un descriptif de l'immeuble.
- La description des équipements de chauffage, refroidissement et ventilation ainsi que l'estimation de leur consommation et émissions de Co2.
- Le classement énergétique de l'immeuble.
- Le classement des émissions de gaz à effet de serre.
- Des préconisations visant à améliorer la performance énergétique.
Les suites des diagnostics
Une fois réalisé, le diagnostic doit être porté à la connaissance de tous. Pour cela le syndic inscrit à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale la présentation du diagnostic en l'annexant à la convocation. En assemblée, le rédacteur de l'étude présente son travail et ses conclusions devant les copropriétaires.
Les copropriétaires peuvent ainsi décider de l'opportunité de réaliser tels ou tels travaux préconisés par l'étude.
Tarifs des diagnostics
Du côté financier, le coût du diagnostic varie selon la taille de l'immeuble. Pour un audit énergétique, il faut compter entre 2500 euros et 8000 euros. Pour un diagnostic de performance énergétique, entre 1000 et 2000 euros.
Les prix sont assez variables d'un prestataire à l'autre, il faut donc impérativement faire une mise en concurrence pour obtenir plusieurs devis.
LE DIAGNOSTIC AMIANTE
Longtemps utilisée en construction pour ses multiples propriétés, l'amiante est aujourd'hui un produit classé cancérigène. Le législateur a imposé un diagnostic afin de repérer les matériaux contenant de l'amiante dans les parties communes.
Un repérage amiante obligatoire
Le constat amiante est obligatoire pour tous les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. L'idée de ce diagnostic est de repérer et inventorier tous les matériaux contenant de l'amiante dans les parties communes de l'immeuble. Il doit être réalisé par un professionnel certifié.
Suites du diagnostic amiante
Le diagnostic n'a pas de durée de validité, il peut établir l'absence d'amiante ou au contraire la présence de matériaux contenant de l'amiante. Dans ce dernier cas, le professionnel peut préconiser une évaluation périodique du matériau et/ou la réalisation de travaux d'éradication ou de confinement de l'amiante.
En cas de vente, le constat amiante doit être annexé au compromis ou à l'acte de vente, à défaut le vendeur peut engager sa responsabilité pour vices cachés.
Prix du diagnostic amiante
Le constat amiante coûte entre 150 et 700 euros en fonction de la taille de la copropriété.
LE DIAGNOSTIC PLOMB
Le plomb, qui est aujourd'hui classé comme un matériau toxique pour l'homme, a par le passé été utilisé dans la fabrication de peinture ou encore de canalisations pour le bâtiment. Un diagnostic a donc été créé de manière à pouvoir informer les occupants sur la présence ou non de plomb dans les parties communes, c'est le constat des risques d'exposition au plomb (CREP).
Un diagnostic obligatoire
Ce diagnostic est obligatoire dans tous les immeubles construits avant le 1er janvier 1949. L'objectif de ce diagnostic est de répertorier la présence de canalisation ou revêtements contenant du plomb pour analyser leur état de conservation et la concentration en plomb. La réalisation du diagnostic doit être confiée à un professionnel certifié.
Les suites du diagnostic
Si le constat fait apparaitre la présence de plomb à des concentrations supérieures au seuil légal, le syndicat des copropriétaires doit engager des travaux pour supprimer le risque d'exposition, à défaut sa responsabilité civile ou pénale peut être engagée.
Le constat des risques d'exposition au plomb doit être remis au locataire dans le cadre d'un bail d'habitation et à l'acquéreur lors d'une vente, dans le cas contraire une action en vices cachés est ouverte au bénéfice de l'acquéreur.
Coût du diagnostic plomb
Le constat plomb coûte entre 200 et 700 euros en fonction de l'importance de l'immeuble.