Le nouveau syndic peut-il commencer dès le lendemain de l'assemblée ?

Presque : la résiliation votée prend effet au plus tôt un jour franc après la tenue de l'assemblée générale, et le contrat du successeur démarre à cette date. Il n'y a donc ni vide de gestion ni période de double facturation.

Peut-on révoquer le syndic en séance si la question n'était pas à l'ordre du jour ?

Non : comme toute décision d'assemblée générale, la résiliation du contrat et la désignation d'un successeur doivent figurer à l'ordre du jour, avec le projet de contrat du candidat joint à la convocation. Une révocation improvisée en séance serait annulable.

Que se passe-t-il si le syndic démissionnaire ne trouve pas de successeur ?

Si le préavis expire sans nouveau syndic désigné, la copropriété se retrouve sans représentant légal : tout copropriétaire peut alors saisir le tribunal pour faire nommer un administrateur provisoire. Mieux vaut lancer la mise en concurrence dès la réception de la lettre de résiliation du syndic.

La copropriété doit-elle payer les honoraires jusqu'à la fin du mandat ?

Non si la résiliation repose sur des manquements prouvés : aucune indemnité n'est due. C'est en cas de révocation sans motif sérieux que le syndic évincé peut obtenir des dommages-intérêts, généralement calculés sur les honoraires restant à courir.

Changer de syndic en cours de mandat : possible, mais à ces conditions

Peut-on résilier le contrat du syndic avant son échéance ? Oui, et c'est même une procédure organisée par les textes depuis l'ordonnance du 30 octobre 2019 : le contrat de syndic n'est plus un tunnel de trois ans dont on ne sort pas. Mais cette sortie anticipée obéit à des conditions précises, et les ignorer expose la copropriété à payer des dommages-intérêts à un cabinet dont elle voulait justement se débarrasser.

Voici les deux scénarios de rupture en cours de mandat, les conditions à réunir, la question des indemnités, et le cas, souvent plus malin, où il vaut mieux attendre l'échéance.

Ce qui a changé avec l'ordonnance du 30 octobre 2019

Avant la réforme, résilier un contrat de syndic en cours de route relevait du bras de fer juridique : révocation votée en AG, contestations, demandes d'indemnités. L'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, qui a réécrit l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, a créé un cadre clair, applicable aux deux sens de la rupture :

le syndicat des copropriétaires peut résilier le contrat en cas d'inexécution suffisamment grave des obligations du syndic ;
le syndic peut lui-même résilier, à condition de respecter un préavis d'au moins trois mois et de provoquer la désignation de son successeur.

Dans les deux cas, le principe cardinal demeure : pas de copropriété sans syndic. Toute rupture anticipée s'accompagne donc, dans la même assemblée, de la désignation du remplaçant.

Cas n° 1 : la copropriété veut partir, la résiliation pour inexécution

La procédure se déroule en trois temps :

L'initiative. Le conseil syndical (ou, à défaut, des copropriétaires) demande au syndic d'inscrire à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale la question de la résiliation de son contrat, en précisant les manquements reprochés. Le syndic est tenu de porter la question à l'ordre du jour ; notre modèle de demande d'inscription à l'ordre du jour s'adapte à ce cas.
Le vote. L'assemblée se prononce sur la résiliation, puis désigne le nouveau syndic sur la base de son projet de contrat joint à la convocation : chaque décision se vote à la majorité absolue de l'article 25, comme toute désignation de syndic.
La prise d'effet. L'assemblée fixe la date d'effet de la résiliation, au plus tôt un jour franc après la tenue de l'assemblée, et cale le contrat du successeur sur cette date : aucun vide de gestion, aucune période de double facturation.

Toute la solidité du dossier tient dans la notion d'inexécution suffisamment grave. La loi ne donne pas de liste ; entrent classiquement dans cette catégorie : comptes non présentés ou assemblée jamais convoquée, travaux votés jamais exécutés, défaut d'assurance de l'immeuble, carence prolongée face à un sinistre, ou un syndic durablement injoignable malgré mises en demeure. Un simple mécontentement tarifaire, en revanche, n'y suffit pas.

⚠️ Attention

Constituez le dossier avant de convoquer le vote : recommandés restés sans réponse, mises en demeure, procès-verbaux mentionnant les manquements, échanges du conseil syndical. Une résiliation votée sans manquement caractérisé peut être requalifiée en rupture abusive, et le syndic évincé réclamera l'indemnisation de son préjudice (en pratique, les honoraires qu'il aurait perçus jusqu'à l'échéance). La gravité se prouve par écrit, pas en séance.

Cas n° 2 : le syndic s'en va, le préavis de trois mois

Le départ volontaire du syndic, fréquent pour les petites copropriétés jugées peu rentables, est lui aussi encadré : le syndic qui veut résilier doit respecter un préavis d'au moins trois mois et convoquer, avant son départ, une assemblée générale appelée à désigner son successeur. Il ne peut pas abandonner le mandat du jour au lendemain ni laisser la copropriété sans représentant légal.

Si vous recevez une lettre de résiliation de votre cabinet, le compte à rebours des trois mois est votre délai utile pour organiser une vraie mise en concurrence plutôt que d'accepter dans l'urgence le premier repreneur venu, qui est parfois une société du même groupe. Et si le préavis expire sans successeur désigné, tout copropriétaire peut saisir le tribunal pour faire nommer un administrateur provisoire, situation qu'il vaut mieux prévenir en agissant dès la réception du courrier.

Révocation, indemnités : ce que dit la jurisprudence

La question qui fâche : faut-il payer le syndic évincé ? La grille de lecture est simple :

Résiliation fondée sur des manquements prouvés : aucune indemnité n'est due. La rupture sanctionne une inexécution ; le syndic ne peut pas monnayer sa propre défaillance.
Révocation sans motif sérieux : la jurisprudence constante considère la révocation comme abusive lorsqu'elle n'est justifiée par aucun manquement, et accorde alors au syndic des dommages-intérêts, généralement calculés sur les honoraires restant à courir.
Clauses d'indemnité forfaitaire : certains contrats prévoient des pénalités de sortie ; leur validité est discutable face au cadre légal issu de l'ordonnance de 2019, mais mieux vaut les repérer avant le vote et les contester en connaissance de cause.

Pour approfondir les motifs admis et les pièges de procédure, voyez notre article dédié à la révocation du syndic pour motif légitime.

Et si le plus simple était d'attendre l'échéance ?

Un contrat de syndic dure au maximum trois ans, souvent un an seulement, et chaque assemblée générale annuelle peut voter son non-renouvellement sans avoir à prouver la moindre faute. Si votre contrat expire dans moins de neuf mois, la voie de l'échéance est presque toujours préférable : même vote à l'article 25, zéro risque d'indemnités, et le temps de préparer une vraie comparaison des candidats.

Le calendrier type : collecte des contrats concurrents trois mois avant l'AG, envoi de la demande d'inscription à l'ordre du jour avec les contrats joints six semaines avant, vote, puis passage de relais organisé (archives, fonds, contrats) que décrit notre guide de la transition vers un nouveau syndic. La rupture anticipée se réserve aux situations où chaque mois compte : immeuble en danger, sinistre non traité, gestion à l'abandon.

💡 Bon à savoir

Résiliation anticipée ou échéance normale, le passage obligé est le même : présenter à l'assemblée des projets de contrats concurrents solides, joints à la convocation. Sans candidat crédible, même les copropriétaires les plus remontés votent le statu quo. Préparez les candidatures avant de lancer la procédure, pas après.

L'essentiel à retenir

Changer de syndic en cours de mandat est possible depuis l'ordonnance du 30 octobre 2019 : résiliation votée à l'article 25 pour inexécution suffisamment grave, avec effet au plus tôt un jour franc après l'assemblée, ou départ du syndic moyennant trois mois de préavis. Sans manquement prouvé, préférez l'échéance du contrat : même résultat, zéro contentieux. Dans tous les cas, le succès se joue sur la qualité des candidats présentés au vote : comparez les syndics prêts à reprendre votre immeuble et abordez l'assemblée générale avec des contrats concurrents en main. Le parcours complet est détaillé dans notre guide changer de syndic.