Les différents types de Syndic

Il s’agit d’un copropriétaire (ou son conjoint) qui assure la gestion de l’immeuble. Cette solution est habituellement retenue pour les petites copropriétés car elle permet de faire diminuer substantiellement le budget de l’immeuble (absence d’honoraires de gestion) et par voie de conséquence les charges de copropriété consécutives payées par chaque copropriétaire.

Le syndic bénévole est élu par l’assemblée générale des copropriétaires à la majorité de l’art 25. L’établissement et la signature d’un contrat de syndic est recommandée afin de définir la mission ainsi que la durée des fonctions. L’exercice de la fonction de syndic bénévole ne donne en principe pas lieu à rémunération, bien entendu il est défrayé pour les dépenses faites dans le cadre de la gestion. S’il n’est pas soumis aux mêmes conditions d’exercice que le professionnel, il est néanmoins conseillé au syndic bénévole de souscrire une assurance pour couvrir sa responsabilité éventuelle. Pour la gestion proprement dite, le bénévole doit comme un professionnel respecter le cadre légal définit par la loi du 10 juillet 1965.

C’est un professionnel justifiant de toutes les garanties exigées pour exercer le métier de syndic. Il est titulaire d’une carte professionnelle de gestion immobilière en cours de validité et il dispose d’une garantie financière destinée à garantir les fonds détenus au titre de son activité d’administration de bien. Il doit en outre être titulaire d’un contrat d’assurance couvrant sa responsabilité civile professionnelle.

Il est élu par l’assemblée générale des copropriétaires à la majorité de l’art 25 pour une durée maximale de 3 ans, un contrat-type fixe sa rémunération. La loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application fixe sa mission et ses obligations.

C’est le premier syndic d’un immeuble neuf. Il est nommé par le promoteur dans le règlement de copropriété ou dans le contrat de vente. Sa mission essentielle va être de convoquer la première assemblée générale de l’immeuble à laquelle il pourra éventuellement présenter sa candidature, sous réserve d’avoir réalisé sa propre mise en concurrence. Ses fonctions cessent lors de cette première assemblée, immédiatement après le vote de la désignation du syndic.

C’est un syndic nommé par le président du Tribunal de grande instance en cas de défaut de nomination d’un syndic par l’assemblée générale. Le syndicat des copropriétaires étant dépourvu de syndic, plusieurs copropriétaires peuvent alors saisir le président du TGI afin d’obtenir une ordonnance de nomination d’un syndic judiciaire. Sa mission consistera essentiellement à convoquer une nouvelle assemblée pour procéder à la désignation d’un syndic.

Il est nommé par décision du juge, généralement c’est un professionnel qui exerce l’activité d’administrateur judiciaire. Sa nomination se fait sur requête, auprès du président du tribunal de grande instance, émanant du syndic, d’un groupe de copropriétaires ou du maire de la commune. L’ordonnance de nomination fixe sa mission ainsi que la durée de ses fonctions. L’administrateur provisoire intervient dans des circonstances relativement exceptionnelles, notamment en cas de difficulté rendant impossible l’administration et la conservation de l’immeuble (difficultés financières, empêchement ou carence du syndic en place…).

Moins connus du grand public, les notaires, huissiers et géomètres sont également habilités à gérer des syndicats de copropriétés mais cela reste assez marginal en pratique.