Le contrat de syndic de copropriété a été remanié et unifié par la loi Alur du 24 mars 2014, cette dernière a imposé un contrat type à tous les syndics professionnels. Les modalités de déterminations des honoraires et des prestations fournies sont désormais identiques à tous les contrats.
LE CONTRAT DE SYNDIC TYPE
Le décret du 26 mars 2015 a fixé un contrat type destiné à uniformiser les contrats des syndics de copropriété. Chaque contrat possède aujourd’hui le même contenu et la même structure rédactionnelle, permettant ainsi une plus grande lisibilité notamment d’un point de vue comparatif.
Le contrat définit les missions du syndic de copropriété ainsi que la durée du mandat. Il vient préciser les services du syndic concernant les horaires de disponibilité d’accueil physique et téléphonique, ainsi que les plages horaires prévues pour les assemblées générales. Il est également défini le nombre de visites d’immeuble prévues et de réunions du conseil syndical.
Le contrat type définit en outre le contenu et le montant du forfait de gestion qui représente l’ensemble des missions du syndic. Puis il énumère un certain nombre de prestations particulières qui peuvent donner lieu à une rémunération supplémentaire au forfait de gestion. Seule la détermination des montants est laissée à la liberté du syndic dans la fixation.
LES HONORAIRES DU SYNDIC
La loi Alur a prévu que la rémunération des syndics est déterminée de manière forfaitaire avec la possibilité de rémunération complémentaire à l’occasion de prestations particulières limitativement énumérées.
Le forfait de gestion courante
Le forfait de gestion courante constitue le socle des honoraires du syndic. Il inclut l’essentiel des missions du syndic de copropriété, ce qui est d’ailleurs listé en annexe du contrat type. On y retrouve les prestations relatives :
- aux assemblées générales (préparation, convocation, tenue de la réunion…)
- au conseil syndical (mise à disposition des documents de gestion, recueil des avis…)
- à la comptabilité (établissement des comptes, ouverture d’un compte séparé, tenue des comptes copropriétaires, paiement des fournisseurs, appel de fonds…)
- à l’administration de la copropriété (entretien courant et maintenance, visites, demandes de devis…)
- aux formalités d’assurances (souscription d’une police d’assurance immeuble, déclaration de sinistre, règlement des indemnités…)
- à la gestion du personnel (entretiens, établissement et modification des contrats de travail, paiement des salaires, management…)
A la différence du contenu qui est obligatoire, le montant du forfait est déterminé librement par le syndic. Certaines prestations auparavant facturées sont maintenant incluses dans le forfait, comme par exemple les frais de reprographie et les frais administratifs.
Les prestations particulières
Il s’agit de missions ponctuelles accomplies par le syndic soit au bénéfice du syndicat des copropriétaires soit à un copropriétaire en particulier. Le contrat type issu du décret du 26 mars 2015 liste un certain nombre de prestations imputables à la copropriété. On y retrouve les prestations concernant :
- les réunions et visites supplémentaires (assemblées générales spéciales, conseil syndical et visites d’immeuble)
- le règlement de copropriété (modification, publication…)
- la gestion administrative et matérielle des sinistres (déplacement, prise de mesures conservatoires, assistance aux expertises, suivi de dossier…)
- les travaux votés en assemblée générale (suivi et réception des travaux votés…)
- les litiges et contentieux avec les tiers (mise en demeure, constitution et transmission de dossier à l’avocat…)
- la constitution et le suivi de dossier de subvention ou d’emprunt
- l’immatriculation initiale des copropriétés…
Le montant de ces prestations particulières imputables à la copropriété peut être déterminé de deux manières dans le contrat de syndic. Soit il est fait application d’un cout horaire, dans ce cas la prestation sera facturée en fonction du temps passé. Soit il est fait application d’un tarif convenu à l’avance pour chacune des prestations. Une exception demeure, les travaux votés en assemblée générale font l’objet d’une rémunération (exprimée en pourcentage du montant des travaux) négociée et votée.
Le contrat de syndic liste ensuite certaines prestations qui sont imputables aux seuls copropriétaires concernés :
- Les frais de recouvrement (mise en demeure, relance, constitution/mainlevée d’hypothèque, constitution dossier et transmission à l’avocat…)
- Les frais et honoraires liés aux mutations (établissement de l’état daté, opposition sur mutation, délivrance du certificat de l’article 20 II de la loi du 10 juillet 1965)
- Les frais de délivrance des documents sur support papier (délivrance des diagnostics techniques, procès-verbal d’assemblée…)
Le montant de ces prestations fait l’objet d’une tarification libre par prestation, excepté l’établissement de l’état daté qui doit en principe faire l’objet d’un plafonnement dans le futur.