Sommaire
- À qui donner pouvoir : presque n'importe qui, sauf le syndic
- Combien de pouvoirs par mandataire : la règle des trois (et l'exception des 10 %)
- Comment rédiger le pouvoir (et donner des consignes de vote)
- Le pouvoir « en blanc » : ce que le syndic n'a pas le droit d'en faire
- Procuration ou vote par correspondance : que choisir ?
- L'essentiel à retenir
Impossible d'assister à l'assemblée générale ? Ne restez surtout pas défaillant : un copropriétaire absent et non représenté ne pèse sur aucun vote, et dans une copropriété, les décisions se prennent avec les voix de ceux qui sont là. La solution la plus simple reste la procuration, que la loi appelle « délégation de vote » : l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 autorise tout copropriétaire à déléguer son droit de vote à un mandataire de son choix.
Simple sur le principe, la procuration obéit à des règles précises : personnes interdites, plafond de trois pouvoirs par mandataire, sort des pouvoirs « en blanc ». Voici comment donner (ou recevoir) un pouvoir sans mauvaise surprise.
À qui donner pouvoir : presque n'importe qui, sauf le syndic
Le mandataire peut être membre ou non du syndicat : votre conjoint, un autre copropriétaire, votre locataire, un ami, un membre de votre famille, votre notaire. Aucune qualité particulière n'est exigée, et le règlement de copropriété ne peut pas restreindre ce choix.
L'article 22 pose en revanche des interdictions absolues, destinées à empêcher le syndic de contrôler les votes de l'assemblée qui le juge. Ne peuvent ni recevoir de pouvoir, ni présider l'assemblée :
- le syndic, son conjoint, son partenaire de PACS ou son concubin ;
- ses ascendants et descendants ;
- ses préposés (les salariés du cabinet, gestionnaire compris), ainsi que leurs conjoints, partenaires ou concubins et leurs ascendants et descendants ;
- lorsque le syndic est une société, ces interdictions s'étendent à ses associés.
Un pouvoir remis au gestionnaire « pour simplifier » est donc irrégulier, et les votes émis grâce à lui fragilisent les décisions : c'est un motif classique pour contester une décision d'assemblée générale.
Cas particuliers : indivision, usufruit, société, époux
Quelques situations appellent une précision. Les indivisaires (lot hérité, achat à plusieurs) et les couples en démembrement (usufruitier et nu-propriétaire) doivent être représentés par un mandataire commun : le syndic ne peut pas compter deux voix pour un même lot. Une personne morale copropriétaire (SCI, société) vote par son représentant légal, qui peut lui-même déléguer. Enfin, des époux copropriétaires d'un lot commun peuvent chacun assister à l'AG, mais le vote du lot est unique : celui qui ne peut pas venir a tout intérêt à remettre un pouvoir écrit à l'autre pour couper court à toute contestation sur la représentation du lot.
Combien de pouvoirs par mandataire : la règle des trois (et l'exception des 10 %)
Pour éviter qu'une seule personne fasse l'assemblée à elle seule, l'article 22 plafonne les délégations : un mandataire ne peut pas recevoir plus de trois pouvoirs.
Il existe une exception : un mandataire peut dépasser trois délégations si le total des voix dont il dispose, les siennes plus celles de ses mandants, n'excède pas 10 % des voix du syndicat (seuil porté de 5 à 10 % par la loi ELAN). Dans une grande copropriété où chaque lot pèse peu, une même personne peut ainsi représenter valablement cinq ou six petits copropriétaires.
Autre souplesse utile : le mandataire qui a lui-même reçu plus de trois pouvoirs peut en sous-déléguer une partie à une autre personne, sauf si votre procuration le lui interdit expressément. Si vous ne voulez pas voir votre voix confiée à un inconnu, écrivez-le noir sur blanc sur le pouvoir.
⚠️ Attention
Le dépassement du plafond ne fait pas seulement tomber le pouvoir « en trop » : il vicie les votes auxquels le mandataire a participé, et donc potentiellement les résolutions adoptées grâce à ces voix. Avant la séance, le président et le bureau doivent vérifier les pouvoirs déposés ; en tant que copropriétaire présent, vous pouvez demander cette vérification et la faire consigner au procès-verbal.
Comment rédiger le pouvoir (et donner des consignes de vote)
Aucune forme solennelle n'est exigée : un écrit daté et signé suffit, et la plupart des convocations à l'AG comportent un formulaire détachable. Pour être efficace, le pouvoir doit mentionner :
- votre identité et votre ou vos lots ;
- l'identité du mandataire (sauf pouvoir en blanc, voir plus bas) ;
- l'assemblée concernée (date, copropriété) ;
- votre signature ; la date est vivement conseillée.
Vous pouvez y ajouter des consignes de vote, résolution par résolution : « pour » sur l'approbation des comptes, « contre » sur la résolution n° 12, liberté sur le reste. Deux choses à savoir sur ces consignes :
- elles n'ont pas à être communiquées au syndic ni aux autres copropriétaires : elles regardent votre mandataire ;
- si le mandataire les enfreint, le vote reste valable vis-à-vis de la copropriété : vous êtes engagé par son vote et ne pouvez pas contester la décision pour ce motif ; votre recours est personnel, contre le mandataire. D'où l'intérêt de choisir quelqu'un de confiance, et de préférer le vote par correspondance quand vous avez un avis tranché sur chaque résolution.
Un modèle de pouvoir prêt à remplir, avec consignes de vote, est disponible dans notre rubrique de lettres types. Pensez à joindre le formulaire complété assez tôt : un pouvoir peut être remis jusqu'à l'ouverture de la séance, mais l'envoyer en amont au mandataire évite les oublis du jour J.
Le pouvoir « en blanc » : ce que le syndic n'a pas le droit d'en faire
Le pouvoir en blanc est une procuration sans nom de mandataire, souvent renvoyée directement au cabinet avec le coupon de la convocation. Longtemps, certains syndics se servaient de ces pouvoirs comme d'une réserve de voix dociles. La loi l'interdit désormais expressément : depuis l'ordonnance du 30 octobre 2019, l'article 22 précise que le syndic qui reçoit des mandats sans indication de mandataire ne peut ni les conserver pour voter, ni les distribuer lui-même aux mandataires de son choix.
En pratique, ces pouvoirs sont remis en début de séance au président du conseil syndical ou, à défaut, répartis sous le contrôle de l'assemblée, dans le respect du plafond des trois pouvoirs. Le texte complet de l'article 22 est consultable sur Légifrance (loi du 10 juillet 1965).
💡 Bon à savoir
Le pouvoir en blanc reste une délégation à l'aveugle : vous ignorez qui votera pour vous et comment. Si vous tenez à peser sur une décision précise (changement de syndic, gros travaux), nommez un mandataire de confiance avec des consignes écrites, ou votez par correspondance. Le pouvoir en blanc est l'option de dernier recours, pas la solution par défaut.
Procuration ou vote par correspondance : que choisir ?
| Critère | Procuration | Vote par correspondance |
|---|---|---|
| Souplesse en séance | Le mandataire s'adapte aux débats et aux amendements | Vote figé ; résolution amendée = vous devenez défaillant sur ce point |
| Maîtrise de votre vote | Dépend de la loyauté du mandataire | Totale, résolution par résolution |
| Formalisme | Écrit simple, remis jusqu'à la séance | Formulaire officiel, reçu par le syndic au moins 3 jours francs avant l'AG |
| Poids dans les votes | Vos voix comptent sur tout, débats compris | Vos voix comptent sur les résolutions inscrites, telles que rédigées |
Les deux mécanismes se valent, à condition de connaître leurs pièges respectifs : pour le second, notre guide du vote par correspondance en copropriété les passe en revue. Et rappelez-vous que l'enjeu n'est pas théorique : selon la résolution, les majorités requises se calculent sur les voix de tous les copropriétaires, et chaque absent non représenté rapproche l'assemblée du blocage.
L'essentiel à retenir
Tout copropriétaire peut se faire représenter en AG par la personne de son choix, hors syndic, ses proches et ses préposés ; trois pouvoirs maximum par mandataire, sauf à rester sous 10 % des voix du syndicat ; le pouvoir en blanc ne peut être ni conservé ni distribué par le syndic. Donnez des consignes écrites, choisissez votre mandataire avec soin, et si personne ne peut vous représenter, votez par correspondance plutôt que de laisser vos voix au vestiaire. Le déroulement de l'assemblée générale n'aura alors plus de zone d'ombre pour vous. Et si votre syndic entretient le flou sur les pouvoirs et les votes, c'est un signal : comparez les syndics de votre secteur avant la prochaine assemblée.
Vos questions sur le sujet
Mon locataire ou un ami extérieur à l'immeuble peut-il me représenter en AG ?
Oui. Le mandataire peut être membre ou non du syndicat : locataire, ami, membre de la famille, notaire. Seuls sont exclus le syndic, son conjoint, partenaire ou concubin, ses ascendants et descendants et ses préposés (salariés du cabinet), ainsi que leurs proches.
Que devient mon vote si mon mandataire ne respecte pas mes consignes ?
Le vote émis reste valable vis-à-vis de la copropriété : vous ne pouvez pas contester la décision pour ce motif. Votre recours est personnel, contre le mandataire. Pour un contrôle total de votre vote, préférez le vote par correspondance.
Le syndic peut-il utiliser les pouvoirs en blanc qu'il reçoit ?
Non. Depuis l'ordonnance du 30 octobre 2019, l'article 22 interdit au syndic de conserver les mandats sans nom de mandataire pour voter ou de les distribuer lui-même : ils sont remis en pratique au président du conseil syndical en début de séance.
Une procuration doit-elle être notariée ou enregistrée ?
Non, aucune forme solennelle n'est exigée : un écrit signé mentionnant votre identité, vos lots, le mandataire et l'assemblée visée suffit. La plupart des convocations incluent un formulaire détachable, et le pouvoir peut être remis jusqu'à l'ouverture de la séance.
