Combien de contrats concurrents faut-il joindre à la lettre ?

Aucun minimum légal : un seul projet de contrat suffit à provoquer un vote. En pratique, deux ou trois candidatures crédibles, chiffrées sur les caractéristiques réelles de l'immeuble, donnent à l'assemblée une vraie base de comparaison et évitent le vote-réflexe pour le sortant.

Le syndic en place peut-il écarter les contrats concurrents de la convocation ?

Non : saisi d'une demande régulière d'inscription à l'ordre du jour, il est tenu d'inscrire la question et d'annexer les projets à la convocation, sans pouvoir d'appréciation. Une question écartée fragilise l'assemblée et engage sa responsabilité ; mettez-le en demeure et conservez toutes les preuves d'envoi.

La dispense de mise en concurrence votée par l'AG vaut-elle pour toujours ?

Non : la dispense se vote à la majorité de l'article 25, lors de l'assemblée qui précède celle appelée à désigner le syndic. Elle ne vaut que pour cette échéance : à chaque cycle de désignation, la question de la dispense doit être reposée.

Un locataire ou un futur acquéreur peut-il déclencher la mise en concurrence ?

Non : seuls les copropriétaires et le conseil syndical ont qualité pour demander l'inscription à l'ordre du jour. Un futur acquéreur peut en revanche souffler la démarche au vendeur, et un bailleur peut relayer les remontées de son locataire sur la gestion de l'immeuble.

Modèle de lettre : demander la mise en concurrence du syndic | Comparateur de Syndics de Copropriété

Cette lettre s'utilise dans deux situations. La première : vous êtes copropriétaire et vous voulez que l'assemblée générale examine des contrats de syndics concurrents, parce que le contrat en place n'a jamais été comparé au marché. La seconde : vous siégez au conseil syndical, et la loi vous impose de procéder à cette mise en concurrence tous les trois ans. Dans les deux cas, le courrier poursuit le même objectif : faire inscrire à l'ordre du jour de la prochaine assemblée l'examen de projets de contrats concurrents, que vous joignez. C'est la porte d'entrée légale de toute renégociation ou de tout changement de syndic : sans inscription à l'ordre du jour, aucun vote n'est possible.

La base légale : article 21 de la loi de 1965

Depuis la loi ALUR, l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 impose au conseil syndical de mettre en concurrence plusieurs projets de contrat de syndic tous les trois ans, avant l'assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation du syndic. L'assemblée peut seulement en dispenser le conseil syndical par un vote à la majorité de l'article 25 pris l'année précédente. Et indépendamment de cette obligation triennale, tout copropriétaire peut demander l'inscription d'une question à l'ordre du jour (article 10 du décret du 17 mars 1967) et joindre un ou plusieurs projets de contrats concurrents.

La forme et le calendrier comptent autant que le fond :

Lettre recommandée avec accusé de réception adressée au syndic en place, seul habilité à convoquer l'assemblée ;
Envoi avant l'expédition des convocations : une demande arrivée après est reportée à l'assemblée suivante. En pratique, visez au moins deux mois avant la date probable de l'assemblée, les convocations partant 21 jours avant ;
Projets de contrats complets joints : le syndic doit pouvoir les annexer à la convocation. Un simple devis d'une ligne ne permet pas un vote valable sur la désignation.

Le modèle de lettre

Variante copropriétaire

[Prénom NOM]
Copropriétaire du lot n° [numéro], [Adresse de la copropriété]
[Adresse personnelle]
[Téléphone, e-mail]

À l'attention de [Nom du cabinet de syndic]
[Adresse du syndic]

Le [date], à [Ville]

Objet : demande d'inscription à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale : examen de projets de contrats de syndic concurrents. Lettre recommandée avec accusé de réception.

Madame, Monsieur,

En ma qualité de copropriétaire du lot n° [numéro] de la copropriété située [Adresse de la copropriété], je vous demande, en application de l'article 10 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, d'inscrire à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale les questions suivantes :

1. Examen des projets de contrat de syndic présentés par [Cabinet A] et [Cabinet B], joints à la présente, et désignation du syndic ;
2. En conséquence, mise au vote de la désignation de chacun de ces candidats, ainsi que du renouvellement du contrat de [Nom du syndic actuel].

Je joins à cette demande les projets de contrats complets de chaque cabinet candidat, établis conformément au contrat type issu du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, afin qu'ils soient annexés à la convocation conformément à la réglementation.

Je vous rappelle qu'en application de l'article 21 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, la mise en concurrence du contrat de syndic constitue par ailleurs une obligation périodique du conseil syndical, à laquelle cette démarche contribue.

Je vous remercie de bien vouloir m'accuser réception de la présente et vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.

[Signature]

Variante conseil syndical

Le conseil syndical de la copropriété [Adresse de la copropriété]
représenté par [Prénom NOM], président du conseil syndical

Objet : mise en concurrence triennale du contrat de syndic (article 21 de la loi du 10 juillet 1965) : inscription à l'ordre du jour. Lettre recommandée avec accusé de réception.

Madame, Monsieur,

Dans le cadre de l'obligation de mise en concurrence prévue à l'article 21 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le conseil syndical a recueilli [nombre] projets de contrat de syndic, joints à la présente : [Cabinet A], [Cabinet B], [Cabinet C].

Nous vous demandons d'inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale du [date prévue ou « prochaine assemblée générale »] l'examen de ces projets et le vote sur la désignation du syndic, et d'annexer les projets de contrats à la convocation.

Le conseil syndical rendra compte de son analyse comparative en séance, conformément à sa mission d'assistance et de contrôle.

Nous vous prions d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de nos salutations distinguées.

[Signature du président du conseil syndical]

Personnaliser la lettre : les erreurs qui coûtent une année

Joindre des contrats, pas des plaquettes : chaque candidat doit fournir un projet de contrat conforme au contrat type, chiffré pour votre immeuble (nombre de lots, équipements, budget). Pour les obtenir rapidement, le comparateur SyndiCompare interroge les cabinets actifs sur votre secteur sur la base des caractéristiques réelles de votre copropriété.
Rédiger la question comme une résolution votable : « examen et vote de la désignation de X » et non « discussion sur le syndic ». Une question vague finit en point d'information sans vote.
Comparer à périmètre égal : mêmes prestations, mêmes lots ; notre guide Devis de syndics : mode d'emploi détaille la lecture ligne à ligne, et le décryptage du contrat de syndic les clauses à surveiller.
Anticiper le calendrier : trop tard = assemblée suivante, donc souvent un an de perdu et un contrat reconduit entre-temps.

💡 Bon à savoir

Mise en concurrence ne signifie pas forcément changement : l'examen de contrats concurrents aboutit souvent à une renégociation du contrat en place. Selon les données SyndiCompare, la moitié des copropriétés paie entre 167 € et 240 € par lot et par an : l'écart dépasse 40 % à prestations comparables. C'est exactement l'argument à mettre sur la table en assemblée.

Et si le syndic ne répond pas ?

Le syndic est obligé d'inscrire une question régulièrement notifiée ; il n'a aucun pouvoir d'appréciation sur son opportunité. S'il « oublie » votre demande, si la question disparaît de la convocation ou si les contrats joints n'y sont pas annexés : adressez une mise en demeure rappelant l'article 10 du décret de 1967, et sachez qu'une assemblée tenue en écartant une question régulièrement demandée s'expose à contestation. La suite logique de la démarche, résolutions types comprises, est décrite dans notre modèle de lettre pour le changement de syndic et dans le kit complet des documents pour changer de syndic.

L'essentiel à retenir

La mise en concurrence du syndic est un droit pour chaque copropriétaire et une obligation triennale pour le conseil syndical : une lettre recommandée avant les convocations, des projets de contrats complets joints, une question rédigée pour être votée. La méthode complète, du rétroplanning au vote, est dans notre guide Mettre en concurrence son syndic de copropriété. Première étape concrète dès aujourd'hui : obtenez les projets de contrats de syndics actifs sur votre secteur, vous aurez les pièces jointes de votre lettre en quelques jours.