Sommaire
La mise en demeure est le courrier qu'on envoie quand les relances aimables ont échoué : travaux votés en assemblée générale toujours pas commencés, sinistre jamais déclaré à l'assurance, documents promis depuis des mois, immeuble laissé sans entretien. Ce n'est pas une lettre de colère : c'est un acte juridique, le dernier avertissement formel avant l'action en justice, et le préalable exigé avant la plupart des recours contre le syndic.
Utilisez-la lorsque trois conditions sont réunies : votre demande est précise et légitime, elle a déjà été formulée par écrit sans effet, et vous êtes prêt à aller plus loin si le silence persiste. Une mise en demeure suivie de rien décrédibilise son auteur ; bien construite et suivie d'effet, elle débloque une majorité de dossiers sans jamais voir un tribunal.
La base légale : l'article 18 de la loi de 1965 et la force du recommandé
Le fondement de fond est l'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : le syndic est chargé d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation et à son entretien, et d'exécuter les décisions de l'assemblée générale. Chaque manquement à ces obligations engage sa responsabilité civile envers le syndicat et envers les copropriétaires qui en subissent un préjudice. Selon le grief, on ajoutera le texte spécifique : article 18-1 (accès aux pièces justificatives), article 21 (transmission des documents au conseil syndical, avec pénalité de 15 € par jour de retard au-delà d'un mois), article 10 du décret du 17 mars 1967 (inscription d'une question à l'ordre du jour).
Sur la forme, trois exigences non négociables :
- lettre recommandée avec accusé de réception (ou recommandé électronique), seule preuve de la date de réception, qui fait courir le délai et les intérêts ;
- la mention expresse « MISE EN DEMEURE » en objet : c'est elle qui distingue juridiquement ce courrier d'une simple réclamation ;
- un délai d'exécution ferme : 8 jours pour une urgence (sinistre, mise en danger), 15 à 30 jours pour le reste. Sans délai, pas de mise en demeure au sens du droit.
Le modèle de lettre
[Prénom NOM]
[Adresse]
Copropriétaire du lot n° [numéro de lot], [Adresse de la copropriété]
[Nom du cabinet de syndic]
À l'attention de [Nom du gestionnaire ou du dirigeant]
[Adresse du syndic]
Lettre recommandée avec accusé de réception
À [Ville], le [date]
Objet : MISE EN DEMEURE : [objet précis, par exemple : exécution des travaux de réfection de la toiture votés en assemblée générale du [Date de l'AG], résolution n° [numéro]]
Madame, Monsieur,
En ma qualité de copropriétaire du lot n° [numéro de lot] de la copropriété située [Adresse de la copropriété], dont vous assurez le mandat de syndic, je vous rappelle les faits suivants :
Le [date], [premier fait précis et daté, par exemple : l'assemblée générale a voté, par sa résolution n° [numéro], la réalisation des travaux de [nature des travaux] pour un montant de [montant] € TTC].
Le [date], [second fait : appel de fonds encaissé, signalement effectué, promesse écrite du gestionnaire, relance restée sans réponse]. À ce jour, [constat actuel : aucune intervention n'a eu lieu, aucune entreprise n'a été missionnée, aucune réponse ne m'est parvenue].
En application de l'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, il vous appartient d'exécuter les décisions de l'assemblée générale et de pourvoir à la conservation et à l'entretien de l'immeuble. [Le cas échéant, viser le texte propre au grief : article 18-1, article 21 de la même loi, article 10 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967.]
En conséquence, je vous mets en demeure de [action précise attendue : faire commencer les travaux votés, me transmettre les documents listés en annexe, déclarer le sinistre à l'assureur de l'immeuble] dans un délai de [8 / 15 / 30] jours à compter de la réception de la présente.
À défaut d'exécution dans ce délai, je me réserve le droit de saisir le tribunal judiciaire de [ville], y compris en référé, afin de faire ordonner l'exécution sous astreinte et d'engager votre responsabilité civile pour le préjudice subi, et d'en informer l'ensemble des copropriétaires et le conseil syndical en vue de la prochaine assemblée générale.
Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.
[Signature]
Pièces jointes : [copie de la résolution d'AG, courriers et relances antérieurs, photographies, devis, tout élément daté à l'appui]
Personnalisation : ce qui fait la force ou la faiblesse du courrier
La mise en demeure se gagne sur les faits. Quatre règles de rédaction :
- Des faits datés, jamais des impressions. « Votre gestion est déplorable » ne produit rien ; « la résolution n° 12 du 14 mars, financée par l'appel de fonds encaissé le 2 mai, n'a connu aucun début d'exécution au 15 octobre » produit tout.
- Une seule cible par courrier. Une mise en demeure qui liste douze griefs se disperse et s'enlise. Hiérarchisez : le manquement principal ici, les autres dans le rapport au conseil syndical.
- Un délai proportionné. Réclamer en 8 jours un chantier qui exige un appel d'offres vous fragilise ; pour des documents, 15 jours suffisent amplement.
- Des suites que vous êtes prêt à tenir. N'annoncez le référé que si l'enjeu le justifie. Et faites porter le courrier par le conseil syndical quand c'est possible : même contenu, poids supérieur.
💡 Bon à savoir
La mise en demeure n'est pas réservée aux grands sinistres : c'est aussi l'outil qui précède l'engagement de la responsabilité du syndic pour un préjudice financier (subvention perdue, pénalité, créance prescrite). Si vous n'en êtes qu'au stade du silence sans manquement caractérisé, commencez plutôt par la lettre de relance : l'escalade graduée se lit dans notre guide syndic qui ne répond pas, que faire.
Et si le syndic ne répond pas ?
Le délai expiré sans réaction, la mise en demeure a rempli son office : elle a constitué la preuve de la défaillance. Les suites, par ordre croissant :
- le conciliateur de justice, gratuit et obligatoire avant le juge pour les litiges de moins de 5 000 € ;
- le référé devant le tribunal judiciaire pour les urgences : le juge ordonne l'exécution sous astreinte, souvent en quelques semaines ;
- l'action en responsabilité contre le syndic pour obtenir réparation du préjudice, détaillée dans porter plainte contre son syndic et notre panorama des recours contre un syndic qui ne fait rien ;
- le remplacement : une mise en demeure ignorée est précisément le type d'inexécution qui justifie un changement de syndic en cours de mandat, ou un non-renouvellement à la prochaine assemblée. Conservez l'accusé de réception : il sera au dossier du vote.
L'essentiel à retenir
Une mise en demeure efficace tient en quatre éléments : la mention « MISE EN DEMEURE » en objet, des faits datés appuyés sur l'article 18 de la loi de 1965, un délai ferme de 8 à 30 jours, et l'annonce de suites crédibles. Elle est le préalable de toute action en justice et la pièce maîtresse d'un futur changement de syndic. Si votre cabinet en est à ignorer les mises en demeure, la question n'est plus de le faire réagir mais de le remplacer : comparez dès maintenant les syndics disponibles pour votre copropriété.
Vos questions sur le sujet
Quelle différence entre une relance et une mise en demeure ?
La relance est un rappel courtois sans effet juridique propre ; la mise en demeure est un acte formel qui fait courir les délais et les intérêts, constitue la preuve de la défaillance et conditionne la plupart des actions en justice. La mention expresse « mise en demeure » et le délai ferme font la différence.
Faut-il passer par un huissier ou un avocat ?
Non : une lettre recommandée avec accusé de réception suffit juridiquement. La signification par commissaire de justice ou le papier à en-tête d'avocat ajoutent un poids psychologique, utile pour les dossiers à fort enjeu, mais ne sont jamais obligatoires à ce stade.
Le conseil syndical peut-il mettre le syndic en demeure ?
Oui, et c'est même recommandé : le même courrier porté par le conseil syndical pèse davantage, et certaines demandes (transmission de documents) bénéficient alors de la pénalité légale de 15 € par jour de retard de l'article 21 de la loi de 1965.
Que faire si le syndic s'exécute partiellement dans le délai ?
Prenez acte par écrit de ce qui a été fait et renouvelez la mise en demeure sur le reliquat, avec un nouveau délai court. Une exécution partielle ne purge pas la défaillance : conservez toutes les traces pour la suite, judiciaire ou en assemblée générale.
