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Climatisation en façade, remplacement de fenêtres, véranda sur la terrasse, percement d'un mur porteur : dès que vos travaux privatifs touchent aux parties communes ou à l'aspect extérieur de l'immeuble, vous devez obtenir l'autorisation de l'assemblée générale avant le premier coup de perceuse. Et cette autorisation ne se demande pas au syndic par téléphone : elle passe par une lettre recommandée demandant l'inscription de votre projet à l'ordre du jour de la prochaine AG, avec un dossier suffisamment précis pour que les copropriétaires puissent voter en connaissance de cause.
C'est ce courrier qui fait toute la différence entre un projet autorisé en une AG et un projet reporté d'année en année « faute d'éléments ». Voici la base légale, le modèle complet et les variantes selon vos travaux.
La base légale : article 25 b de la loi de 1965 et article 10 du décret de 1967
L'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 soumet à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires l'autorisation donnée à un copropriétaire d'effectuer, à ses frais, des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à sa destination. Si votre résolution obtient au moins un tiers des voix sans atteindre la majorité, l'article 25-1 permet un second vote immédiat à la majorité simple de l'article 24.
Côté procédure, l'article 10 du décret du 17 mars 1967 vous donne le droit de faire inscrire votre question à l'ordre du jour : la demande se notifie au syndic par lettre recommandée avec accusé de réception, à tout moment mais en pratique avant l'envoi des convocations (qui partent au moins 21 jours avant l'AG) ; trop tardive, elle est reportée à l'assemblée suivante. Pour les travaux de l'article 25 b, le décret exige que la demande soit accompagnée d'un document précisant l'implantation et la consistance des travaux : plan, descriptif technique, photos ou visuel d'insertion. Un dossier vague est le premier motif de refus.
Le modèle de lettre
[Prénom NOM]
[Adresse]
Copropriétaire du lot n° [numéro de lot]
Copropriété [Adresse de la copropriété]
À l'attention de [Nom du syndic], syndic de la copropriété
[Adresse du syndic]
Lettre recommandée avec accusé de réception
Objet : demande d'inscription à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale : autorisation de travaux (article 25 b de la loi du 10 juillet 1965)
Madame, Monsieur,
En ma qualité de copropriétaire du lot n° [numéro de lot], je vous demande, conformément à l'article 10 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, d'inscrire à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale la question suivante et le projet de résolution ci-après.
Question : autorisation à donner à [Prénom NOM] d'effectuer, à ses frais exclusifs, les travaux suivants : [description précise : nature, dimensions, matériaux, emplacement exact].
Projet de résolution : « L'assemblée générale, statuant à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, autorise [Prénom NOM], copropriétaire du lot n° [numéro de lot], à réaliser à ses frais exclusifs les travaux de [nature des travaux], conformément au descriptif et aux plans joints à la convocation. Les travaux seront réalisés par une entreprise assurée, dans le respect des règles de l'art et des autorisations administratives éventuellement requises, sous la responsabilité exclusive du copropriétaire, qui prendra en charge l'entretien ultérieur des ouvrages ainsi que la remise en état de toute dégradation causée aux parties communes. »
Vous trouverez ci-joint, conformément au décret précité, un document précisant l'implantation et la consistance des travaux : [liste des pièces jointes : plan, descriptif de l'entreprise, photos, devis].
Je vous remercie de bien vouloir joindre l'intégralité de ces pièces à la convocation et me confirmer l'inscription de cette question à l'ordre du jour.
Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.
Fait à [ville], le [date]
[Signature]
Personnaliser la lettre et éviter les pièges
Selon la nature des travaux
- Climatisation : précisez l'emplacement du groupe extérieur, ses dimensions, son niveau sonore en décibels et le cheminement des liaisons ; proposez un habillage. Le bruit et l'esthétique sont les deux objections types.
- Fenêtres et volets : engagez-vous sur le respect de l'aspect existant (matériau, couleur, partitionnement) ; vérifiez d'abord si les fenêtres relèvent des parties communes ou privatives dans votre règlement, et si un modèle est imposé.
- Véranda ou fermeture de balcon : joignez un visuel d'insertion et l'accord de principe de la mairie si une autorisation d'urbanisme est requise ; c'est le cas le plus sensible sur l'aspect extérieur, relisez la frontière parties communes / parties privatives avant de rédiger.
Les erreurs qui font échouer la demande
- envoyer la demande sans projet de résolution rédigé : le syndic inscrira une question floue, l'assemblée reportera ;
- oublier les pièces jointes : sans document d'implantation, le vote peut être contesté et les copropriétaires voteront non par prudence ;
- commencer les travaux avant d'avoir obtenu l'autorisation de l'AG : une fois celle-ci votée, il est prudent d'attendre l'expiration du délai de contestation de deux mois avant d'engager les travaux, afin de limiter le risque lié à une éventuelle annulation de la décision.
⚠️ Attention
Réaliser les travaux sans autorisation ne « passe » jamais durablement : le syndicat peut exiger la remise en état, et la vente du lot devient délicate (le notaire et l'acheteur repèrent les ouvrages non autorisés dans les PV). La régularisation a posteriori existe mais reste aléatoire : notre article sur les travaux réalisés sans autorisation en détaille les conditions.
Et si le syndic ne répond pas ?
Le syndic a l'obligation d'inscrire toute question notifiée régulièrement : il peut estimer la demande tardive pour l'AG imminente, mais il ne peut pas la juger inopportune. S'il ne confirme rien, relancez par écrit en rappelant votre LRAR initiale (date et numéro d'envoi), au besoin avec notre modèle de relance d'un syndic sans réponse. Si la question est écartée de la convocation, exigez son inscription à l'assemblée suivante et signalez le manquement au conseil syndical ; en cas d'urgence réelle, une assemblée générale extraordinaire peut être demandée, à vos frais. Un syndic qui filtre les questions des copropriétaires est un signal sérieux : le guide de la lettre d'inscription à l'ordre du jour et notre page sur l'autorisation de travaux privatifs en AG complètent votre dossier.
L'essentiel à retenir
Une autorisation de travaux privatifs se gagne sur dossier : LRAR au syndic avant les convocations, question claire, projet de résolution prêt à voter et document d'implantation exigé par le décret de 1967. Majorité de l'article 25, passerelle de l'article 25-1 en secours, et deux mois de patience après le vote avant d'ouvrir le chantier. Si votre syndic transforme cette procédure simple en parcours d'obstacles, comparez ce que font les autres cabinets : le comparateur SyndiCompare vous donne en quelques minutes des devis de syndics adaptés à votre immeuble.
Vos questions sur le sujet
Quelle majorité faut-il pour autoriser des travaux privatifs ?
La majorité absolue de l'article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires). Si le projet recueille au moins un tiers des voix sans l'atteindre, l'article 25-1 permet un second vote immédiat à la majorité simple de l'article 24.
Puis-je commencer les travaux dès le vote acquis ?
Attendez l'expiration du délai de contestation de deux mois qui suit la notification du procès-verbal aux opposants et défaillants. Une décision annulée après le début du chantier vous exposerait à une remise en état à vos frais.
L'assemblée peut-elle refuser sans motif ?
L'assemblée apprécie souverainement, mais un refus abusif, sans motif sérieux alors que les travaux sont conformes à la destination de l'immeuble, peut être contesté devant le tribunal judiciaire dans les deux mois. Un dossier complet (plans, descriptif, engagement de remise en état) réduit fortement le risque de refus.
Faut-il attendre l'AG annuelle ou provoquer une AG extraordinaire ?
L'AG annuelle suffit dans la plupart des cas et ne vous coûte rien de plus. Une assemblée extraordinaire est possible si le projet est urgent, mais ses frais sont à la charge du ou des copropriétaires qui la demandent.
