Peut-on interdire Airbnb si le règlement autorise les activités commerciales ?

Pas par le vote aux deux tiers de la loi Le Meur, réservé aux copropriétés dont le règlement interdit l'activité commerciale dans les lots d'habitation. Restent les leviers municipaux (enregistrement, quotas, changement d'usage) et le terrain des nuisances, trouble par trouble.

Un locataire peut-il mettre son logement sur Airbnb ?

Uniquement avec l'accord écrit de son bailleur : la sous-location sans autorisation est un motif de résiliation du bail, et le propriétaire peut réclamer les sous-loyers perçus. C'est souvent le levier le plus rapide contre une location touristique gênante dans l'immeuble.

Quelle amende risque un loueur qui ne respecte pas les règles ?

Les amendes civiles ont été durcies par la loi Le Meur : elles peuvent atteindre des dizaines de milliers d'euros selon le manquement (défaut d'enregistrement, fausse déclaration), et jusqu'à 100 000 € pour un changement d'usage illégal. S'y ajoutent les sanctions propres à la copropriété si le règlement est violé.

La copropriété peut-elle limiter les locations à 90 jours par an ?

Non, le plafond annuel de location de la résidence principale (120 jours, abaissable à 90) relève de la commune, pas de l'assemblée générale. La copropriété, elle, agit sur son règlement : interdiction aux deux tiers quand elle est possible, encadrement de l'usage des parties communes sinon.

Interdire Airbnb dans sa copropriété : ce que permet la loi Le Meur

Valises à roulettes à toute heure, digicode qui circule sur internet, fêtes de week-end, parties communes dégradées : la location meublée touristique de courte durée est devenue l'un des premiers sujets de tension dans les copropriétés urbaines. Longtemps, les copropriétaires excédés se heurtaient à un mur juridique : interdire ces locations supposait de modifier la destination de l'immeuble à l'unanimité, autant dire jamais, puisque le loueur votait contre.

La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a changé la donne : l'interdiction des meublés de tourisme peut désormais se voter à la majorité des deux tiers dans de nombreuses copropriétés. Encore faut-il savoir si la vôtre en fait partie, comment mener le vote, et ce que la loi permet quand il est hors de portée. Guide complet, à jour du droit applicable en 2026.

Ce que la loi Le Meur a changé pour les copropriétés

Le volet copropriété de la loi du 19 novembre 2024 tient en trois mesures :

Le vote d'interdiction aux deux tiers. L'assemblée générale peut désormais modifier le règlement de copropriété pour interdire la location des lots en meublé de tourisme à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, là où l'unanimité était auparavant exigée. Cette faculté est réservée aux copropriétés dont le règlement interdit déjà toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale, ce qui est le cas de la plupart des immeubles d'habitation.
L'information obligatoire du syndic. Tout copropriétaire qui déclare un meublé de tourisme en mairie doit désormais en informer le syndic, et le syndic inscrit chaque année à l'ordre du jour de l'assemblée un point d'information récapitulant l'activité de location touristique dans l'immeuble. Fini les locations découvertes par les allées et venues.
Les règlements neufs doivent trancher. Les règlements de copropriété établis depuis l'entrée en vigueur de la loi doivent se prononcer explicitement sur l'autorisation ou non des meublés de tourisme : le silence n'est plus permis pour les copropriétés nouvelles.

La loi a par ailleurs durci tout l'environnement de la location touristique : déclaration avec enregistrement généralisable à toutes les communes, faculté pour les maires d'abaisser de 120 à 90 jours le plafond de location des résidences principales, quotas et zones réservées, exigences croissantes de performance énergétique alignées sur celles de la location classique, et amendes civiles relevées, jusqu'à 100 000 € pour un changement d'usage illégal. Le détail des obligations déclaratives du loueur est sur service-public.fr.

Première étape : lisez votre règlement, l'interdiction existe peut-être déjà

Avant de préparer un vote, ouvrez votre règlement de copropriété : trois configurations très différentes s'y cachent.

La clause d'habitation bourgeoise exclusive (« l'immeuble est exclusivement destiné à l'habitation ») : la jurisprudence constante considère que la location meublée touristique répétée y est déjà interdite, sans aucun vote. Le syndicat peut agir directement contre le copropriétaire loueur.
La clause d'habitation bourgeoise simple (habitation et professions libérales admises) : les tribunaux apprécient au cas par cas, en fonction notamment de l'intensité de l'activité et des services fournis. Un vote d'interdiction aux deux tiers sécurise définitivement la situation.
Aucune clause restrictive (immeuble à destination mixte, commerces admis) : la location touristique est en principe licite, et le nouveau vote aux deux tiers n'est pas ouvert si le règlement n'interdit pas l'activité commerciale dans les lots d'habitation. Restent les leviers municipaux et le terrain des nuisances, détaillés plus bas.

Cette lecture initiale décide de toute la stratégie : dans le premier cas on fait respecter le règlement, dans le deuxième on le clarifie, dans le troisième on le contourne par d'autres voies.

Le vote aux deux tiers : mode d'emploi

Si votre copropriété est éligible, la procédure suit le circuit classique de toute modification du règlement :

Inscription à l'ordre du jour. Le conseil syndical ou tout copropriétaire notifie au syndic la question et le projet de résolution rédigé (la clause d'interdiction, mot pour mot), par recommandé avant l'envoi des convocations : notre modèle de lettre d'inscription à l'ordre du jour s'applique tel quel.
Le vote à la majorité de l'article 26 : majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix. C'est une majorité exigeante, qui se prépare en amont par la collecte des pouvoirs ; le mécanisme précis est expliqué dans notre article sur le vote à la majorité de l'article 26.
La publication. La modification du règlement est publiée au fichier immobilier pour être opposable à tous, y compris aux futurs acquéreurs : prévoyez les frais de notaire correspondants dans la résolution de financement.

Soignez la rédaction de la clause elle-même : elle doit viser précisément la location en meublé de tourisme au sens du Code du tourisme (location répétée de courte durée à une clientèle de passage), sans englober la location meublée classique à titre de résidence principale du locataire, qui reste un usage d'habitation licite. Une clause trop large fragiliserait la décision devant le juge ; une relecture par un juriste avant l'assemblée coûte quelques centaines d'euros et sécurise l'ensemble. Reste la question des copropriétaires qui exploitaient déjà un meublé au jour du vote : la loi étant récente, l'application de l'interdiction aux situations en cours nourrira les premiers contentieux, et la prudence commande de documenter chaque situation existante dès le point d'information annuel.

⚠️ Attention

L'interdiction votée aux deux tiers ne peut pas s'appliquer à la location de la résidence principale du copropriétaire (limitée par ailleurs à 120 jours par an, ou moins si la commune l'a décidé) : elle vise les lots exploités en meublé de tourisme, typiquement les investissements locatifs dédiés. Par ailleurs, un copropriétaire opposant peut contester la décision dans les deux mois de la notification du procès-verbal (article 42 de la loi de 1965) : soignez la régularité de la convocation et du vote, et voyez les règles du recours contre une décision d'assemblée générale pour verrouiller la procédure.

Faire respecter l'interdiction : les moyens de pression

Une clause d'interdiction ne vaut que si elle est appliquée. L'arsenal, par ordre d'intensité :

Le point d'information annuel en AG et l'obligation d'informer le syndic donnent désormais une photographie officielle de l'activité dans l'immeuble : les locations clandestines se repèrent et se documentent (annonces en ligne, témoignages, constats).
La mise en demeure du contrevenant, adressée par le syndic au copropriétaire loueur : faire respecter le règlement est une mission du syndic (article 18 de la loi de 1965). Un syndic qui refuse de bouger s'expose lui-même ; voyez la marche à suivre face à un syndic qui ne répond pas.
L'action en justice du syndicat contre le copropriétaire qui viole le règlement : cessation de l'activité sous astreinte et dommages-intérêts. Les copropriétaires directement lésés peuvent agir en parallèle.
Le signalement en mairie : location sans numéro d'enregistrement, dépassement des plafonds ou changement d'usage sans autorisation exposent le loueur aux amendes civiles de la loi Le Meur, qui frappent bien plus fort qu'une procédure de copropriété.

Et si les deux tiers sont hors de portée ?

Dans les copropriétés où les investisseurs pèsent lourd, la majorité de l'article 26 peut rester inaccessible. Trois voies subsistent :

Le terrain des nuisances. Bruit, dégradations, insécurité : chaque trouble se documente et se traite comme n'importe quel conflit de voisinage, avec le syndic en première ligne (voir voisin bruyant : le rôle du syndic). La responsabilité du copropriétaire bailleur peut être engagée pour les troubles causés par ses occupants.
Les leviers municipaux. Dans les communes qui ont instauré l'enregistrement, les quotas ou l'autorisation de changement d'usage, une part des locations est tout simplement illégale : le signalement est alors plus efficace que le vote.
L'encadrement plutôt que l'interdiction. À défaut des deux tiers, l'assemblée peut voter à des majorités plus accessibles des mesures d'organisation : encadrement de l'usage des parties communes, participation renforcée aux charges pour l'usage intensif des équipements lorsque le règlement le permet, sécurisation des accès (digicodes changés régulièrement, badges nominatifs).

💡 Bon à savoir

Le sujet Airbnb est devenu un critère de choix du syndic : recenser les locations, écrire aux contrevenants, tenir le point annuel en AG et mener une éventuelle procédure demandent un cabinet réactif et juridiquement solide. Si le vôtre esquive le sujet depuis des années, c'est un signal parmi d'autres qu'une mise en concurrence s'impose.

L'essentiel à retenir

Depuis la loi Le Meur du 19 novembre 2024, l'interdiction des meublés de tourisme se vote à la majorité des deux tiers de l'article 26 dans les copropriétés dont le règlement interdit l'activité commerciale dans les lots d'habitation ; la résidence principale du loueur y échappe, et les clauses d'habitation bourgeoise exclusive valaient déjà interdiction. Lisez d'abord votre règlement, préparez le vote pouvoirs en main, publiez la modification, puis faites-la respecter : information du syndic, mise en demeure, justice si nécessaire. Et si votre syndic n'est pas à la hauteur de ce chantier juridique, comparez les syndics prêts à défendre votre immeuble.