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Beaucoup de copropriétés renouvellent leur syndic par habitude, sans jamais avoir vérifié ce que facture le marché. C'est doublement une erreur : la mise en concurrence est une obligation légale du conseil syndical, et c'est le levier le plus efficace pour obtenir un meilleur contrat, en prix comme en prestations. Voici la méthode complète, du premier devis au vote en assemblée générale.
Ce que dit la loi : une obligation, pas une option
Depuis la loi ALUR, l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 impose au conseil syndical de procéder à une mise en concurrence du contrat de syndic tous les trois ans, avant l'assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation du syndic. Une seule dérogation : l'assemblée générale de l'année précédente peut décider, à la majorité absolue de l'article 25, de s'en dispenser.
Et le conseil syndical n'a pas le monopole de l'initiative : tout copropriétaire peut adresser au syndic un projet de contrat concurrent en demandant son inscription à l'ordre du jour de la prochaine assemblée.
💡 Bon à savoir
Mettre en concurrence ne veut pas dire changer. L'exercice aboutit souvent à une renégociation du contrat en place : un syndic qui sait ses tarifs comparés révise plus volontiers ses honoraires. Sur les copropriétés comparées via SyndiCompare, la moitié des budgets se situe entre 167 € et 240 € par lot et par an, soit un écart de plus de 40 % entre le premier et le troisième quartile, à prestations souvent équivalentes.
Le bon calendrier : tout se joue avant la convocation
La contrainte n'est pas juridique mais pratique : pour être votés, les contrats concurrents doivent figurer dans la convocation de l'assemblée générale, envoyée au moins 21 jours avant la réunion. D'où ce rétroplanning :
| Échéance | Action |
|---|---|
| J−4 mois | Le conseil syndical fait le bilan du contrat en cours : tarifs, prestations, reproches concrets. Relire notre décryptage du contrat de syndic aide à objectiver. |
| J−3 mois | Collecte des devis : comparaison en ligne, recommandations, cabinets locaux. Visez 3 à 5 propositions sur la base du même cahier des charges. |
| J−2 mois | Analyse comparative, rencontre des 2 ou 3 finalistes, vérification de la carte professionnelle et de la garantie financière. |
| J−6 semaines | Envoi au syndic en place, par recommandé avec AR, de la demande d'inscription à l'ordre du jour des projets de contrats retenus (documents joints). |
| J−21 jours | Convocation : vérifiez que les projets concurrents y figurent bien. |
| Jour J | Vote en assemblée générale. |
Comment comparer sérieusement les devis
Le prix affiché du forfait ne suffit pas. Depuis le contrat type obligatoire, tous les syndics présentent leurs offres dans le même cadre. Comparez ligne à ligne :
- Le forfait de base : que couvre-t-il exactement (nombre de visites d'immeuble, durée d'AG incluse, horaires) ?
- Les prestations particulières : AG supplémentaire, frais de mutation, relances : c'est souvent là que se niche la différence réelle de coût.
- Les honoraires sur travaux : un taux de 2 % ou de 4 % sur un ravalement change la facture de plusieurs milliers d'euros.
- Les moyens : taille du portefeuille par gestionnaire, extranet, réactivité mesurable (posez la question du délai de réponse contractuel).
- Les avis clients : croisez plusieurs sources. Notre article sur la transparence des avis explique comment les lire.
Pour un mode d'emploi détaillé de la lecture des devis, voir Devis de syndics : mode d'emploi.
⚠️ Attention
Exigez des devis établis sur les mêmes caractéristiques : nombre de lots principaux, équipements (ascenseur, chauffage collectif, gardien), budget courant. Un devis attractif calculé sur un immeuble « simplifié » sera réajusté à la hausse une fois le mandat signé.
Le vote en assemblée générale
La désignation du syndic se vote à la majorité absolue de l'article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires, présents ou non). Si aucun candidat ne l'atteint mais qu'un projet recueille au moins un tiers des voix, un second vote à la majorité simple de l'article 24 peut intervenir immédiatement.
Deux points de vigilance au moment du vote :
- faites voter les contrats dans un ordre neutre et prévoyez la question du renouvellement du syndic en place comme une résolution parmi d'autres ;
- calez la date de prise d'effet du nouveau contrat sur la fin du contrat en cours : la continuité évite tout vide de gestion. Sur ce point, lisez la désignation du syndic.
Et après : réussir la passation
L'ancien syndic doit remettre au nouveau la situation de trésorerie sous 15 jours, puis l'ensemble des documents et archives du syndicat sous un mois. Le nouveau syndic vérifie les comptes, reprend les contrats en cours et informe les copropriétaires. Notre guide Réussir la transition vers un nouveau syndic détaille cette étape, et Changer de syndic : les étapes déroule le processus complet côté copropriétaires.
L'essentiel à retenir
Une mise en concurrence réussie tient en trois règles : anticiper (tout se joue avant la convocation), comparer à périmètre égal (mêmes caractéristiques, lecture ligne à ligne du contrat type), et faire voter proprement (article 25, prise d'effet à l'échéance). Pour la première étape, comparez en ligne les syndics actifs sur votre secteur : vous obtenez en quelques minutes des tarifs réels pour un immeuble comme le vôtre, et les tarifs constatés commune par commune vous donnent le point de repère du marché local.
Vos questions sur le sujet
La mise en concurrence du syndic est-elle obligatoire ?
Oui, depuis la loi ALUR : le conseil syndical doit procéder à une mise en concurrence du contrat de syndic tous les trois ans, sauf si l'assemblée générale de l'année précédente en a décidé autrement à la majorité absolue.
Un copropriétaire seul peut-il proposer un autre syndic ?
Oui. Tout copropriétaire peut demander l'inscription d'un projet de contrat de syndic concurrent à l'ordre du jour de l'assemblée générale, en l'envoyant au syndic par lettre recommandée avant l'envoi des convocations.
Combien peut-on économiser en changeant de syndic ?
Sur les copropriétés comparées via SyndiCompare, la moitié des budgets syndic se situe entre 167 et 240 euros par lot et par an : à prestations égales, l'écart entre un contrat cher et un contrat compétitif dépasse souvent 30 %.
Peut-on changer de syndic avant la fin de son mandat ?
Le plus simple est de ne pas renouveler le contrat à son échéance. Une révocation avant terme reste possible en assemblée générale, mais elle doit être motivée par une faute du syndic, faute de quoi il peut réclamer des indemnités.
