Sommaire
- Comment se comptent les voix : la base à maîtriser
- L'article 24 : la majorité simple, règle par défaut
- L'article 25 : la majorité absolue de tous les copropriétaires
- L'article 26 et l'unanimité : les décisions qui engagent l'immeuble
- Le tableau de référence des majorités
- Majorité non atteinte ou mal appliquée : que se passe-t-il ?
- L'essentiel à retenir
En assemblée générale de copropriété, toutes les décisions ne se votent pas de la même façon : approuver les comptes, changer de syndic ou vendre la loge du gardien obéissent à des règles de majorité différentes, fixées par la loi du 10 juillet 1965. Se tromper de majorité n'est pas un détail : une résolution votée à la mauvaise règle est annulable en justice. Voici les quatre niveaux de majorité (articles 24, 25, 26 et unanimité) avec, pour chacun, les décisions concernées.
Comment se comptent les voix : la base à maîtriser
Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix proportionnel à ses tantièmes de parties communes, fixés par le règlement de copropriété. On ne vote pas « par tête », sauf pour la seconde condition de l'article 26. Trois règles complètent ce principe :
- les pouvoirs : un copropriétaire absent peut se faire représenter ; un même mandataire ne peut recevoir plus de trois délégations de vote, sauf si le total des voix qu'il porte reste sous 10 % des voix du syndicat ;
- le vote par correspondance : depuis la réforme de 2019, les formulaires reçus avant l'assemblée comptent comme des votes à part entière ;
- la réduction du copropriétaire majoritaire : celui qui détient plus de la moitié des tantièmes voit ses voix ramenées à la somme des voix des autres copropriétaires (article 22), un mécanisme décisif dans les immeubles à bailleur social majoritaire.
L'article 24 : la majorité simple, règle par défaut
Toute décision qui n'est pas expressément rattachée à une autre majorité se vote à l'article 24 : la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Les abstentions ne comptent pas : une résolution passe dès que les « pour » dépassent les « contre », même si les uns et les autres ne représentent qu'une fraction de l'immeuble.
Relèvent notamment de l'article 24 : l'approbation des comptes et du budget prévisionnel, les travaux d'entretien et de conservation de l'immeuble, les travaux rendus obligatoires par la loi ou le règlement, les travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ne portant pas atteinte à la structure, ou encore l'adaptation du règlement de copropriété aux évolutions législatives.
L'article 25 : la majorité absolue de tous les copropriétaires
Ici, le calcul change de base : il faut la majorité des voix de tous les copropriétaires du syndicat, présents, représentés ou absents. Un absent pèse donc mécaniquement contre le projet. C'est la majorité des décisions importantes de gestion :
- la désignation et la révocation du syndic ;
- l'élection des membres du conseil syndical ;
- les travaux d'économies d'énergie et de rénovation énergétique ;
- l'autorisation donnée à un copropriétaire de réaliser, à ses frais, des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur ;
- les délégations de pouvoir au syndic ou au conseil syndical, l'installation de compteurs individuels…
La passerelle de l'article 25-1 évite bien des blocages : si le projet n'atteint pas la majorité absolue mais recueille au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée procède immédiatement à un second vote à la majorité simple de l'article 24.
💡 Bon à savoir
À l'article 24, s'abstenir est neutre ; à l'article 25 et à l'article 26, s'abstenir ou ne pas venir revient à voter contre, puisque la majorité se calcule sur les voix de tous les copropriétaires. D'où l'enjeu, pour un projet ambitieux, de collecter des pouvoirs et des votes par correspondance avant la séance : cela se prépare dès la convocation.
L'article 26 et l'unanimité : les décisions qui engagent l'immeuble
Les décisions les plus lourdes exigent la double majorité de l'article 26 : la majorité des copropriétaires en nombre (les « têtes ») détenant au moins les deux tiers des voix de tous. Modification du règlement de copropriété sur la jouissance des parties communes, actes d'acquisition ou de disposition, suppression du poste de concierge : le mécanisme, ses pièges et un exemple chiffré complet sont détaillés dans notre article dédié à l'article 26.
Au sommet, l'unanimité de tous les copropriétaires reste requise pour ce qui touche aux fondements de la copropriété : modification de la répartition des charges (hors cas prévus par la loi), vente d'une partie commune dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble, ou changement de cette destination.
Le tableau de référence des majorités
| Majorité | Règle de calcul | Décisions typiques |
|---|---|---|
| Article 24 (majorité simple) | Majorité des voix exprimées des présents, représentés et votants par correspondance, abstentions neutralisées | Comptes, budget, travaux d'entretien, travaux obligatoires, accessibilité |
| Article 25 (majorité absolue) | Majorité des voix de tous les copropriétaires, absents compris | Choix du syndic, conseil syndical, travaux d'économies d'énergie, autorisations individuelles |
| Passerelle 25-1 | Au moins ⅓ des voix de tous → second vote immédiat à l'article 24 | Mêmes décisions que l'article 25, en cas d'échec du premier vote |
| Article 26 (double majorité) | Majorité des copropriétaires en nombre ET ⅔ des voix de tous | Modification du règlement (parties communes), achat/vente, suppression du poste de gardien |
| Unanimité | Accord de tous les copropriétaires | Répartition des charges, destination de l'immeuble, vente de parties communes essentielles |
Majorité non atteinte ou mal appliquée : que se passe-t-il ?
Si la majorité requise n'est pas réunie et qu'aucune passerelle ne s'applique, la résolution est rejetée : elle pourra être représentée à une prochaine assemblée, ordinaire ou extraordinaire, avec un travail de conviction en amont.
Si, à l'inverse, une décision a été adoptée à une majorité plus faible que celle exigée, ou sur un décompte faux, elle est contestable devant le tribunal judiciaire dans les deux mois de la notification du procès-verbal, par tout copropriétaire opposant ou défaillant. Le mode d'emploi complet est dans notre article sur les erreurs de décompte des votes, et le circuit de notification dans les suites de l'assemblée générale.
⚠️ Attention
Le président de séance et le syndic doivent annoncer, pour chaque résolution, la majorité applicable avant le vote. Exigez que le résultat chiffré (voix pour, contre, abstentions, noms des opposants) soit consigné au procès-verbal : c'est votre seule preuve en cas de contestation. Sur la tenue du scrutin, voir le déroulement de l'assemblée générale.
L'essentiel à retenir
Article 24 : les voix exprimées des présents. Article 25 : la moitié de tout l'immeuble. Article 26 : les deux tiers des voix et la moitié des têtes. Unanimité : tout le monde. Avant chaque assemblée, vérifiez la majorité applicable à chaque résolution de l'ordre du jour : c'est le premier réflexe d'un vote incontestable. Et si le point à l'ordre du jour est le choix du syndic, préparez-le sérieusement : comparer les syndics actifs sur votre secteur ne prend que quelques minutes et donne à l'assemblée de vraies alternatives à voter.
Vos questions sur le sujet
Les abstentions comptent-elles dans le vote en assemblée générale ?
À la majorité simple de l'article 24, non : seules les voix exprimées comptent, une résolution passe dès que les pour dépassent les contre. Aux articles 25 et 26 en revanche, la majorité se calcule sur les voix de tous les copropriétaires : s'abstenir ou être absent revient mécaniquement à voter contre.
Quelle majorité pour voter des travaux en copropriété ?
Les travaux d'entretien et de conservation, comme les travaux rendus obligatoires par la loi, se votent à la majorité simple de l'article 24. Les travaux d'économies d'énergie relèvent de la majorité absolue de l'article 25. Les décisions les plus lourdes, comme une surélévation, exigent la double majorité de l'article 26.
Qu'est-ce que la passerelle de l'article 25-1 ?
Quand un projet soumis à la majorité absolue de l'article 25 échoue mais recueille au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée procède immédiatement à un second vote, cette fois à la majorité simple de l'article 24. Ce mécanisme évite de reporter la décision d'un an.
Un copropriétaire majoritaire peut-il imposer ses décisions ?
Non. L'article 22 de la loi de 1965 réduit les voix du copropriétaire qui détient plus de la moitié des tantièmes à la somme des voix des autres copropriétaires. Il conserve un poids important, mais ne peut pas décider seul contre le reste de l'immeuble.
