Pas d'AG depuis plus d'un an : que faire (et que risque la copropriété)

« Nous essayons depuis un an d'obtenir une assemblée générale » : la phrase revient constamment sur les forums de copropriétaires, et la situation est plus banale qu'on ne le croit, surtout dans les petites copropriétés au syndic bénévole essoufflé ou chez certains cabinets débordés. Or la règle est nette : le décret du 17 mars 1967 impose la tenue d'au moins une assemblée générale par an, et c'est au syndic de la convoquer.

Une année blanche sans AG n'est jamais anodine : c'est toute la mécanique de la copropriété qui se grippe, budget compris, et le mandat du syndic qui finit par expirer. Voici ce que risque concrètement votre immeuble, puis la procédure d'escalade, étape par étape, pour sortir de l'impasse.

Ce que l'absence d'AG bloque concrètement

L'assemblée générale n'est pas une formalité : c'est le seul organe qui décide. Sans AG annuelle :

• les comptes ne sont pas approuvés, alors qu'ils doivent être soumis au vote dans les six mois suivant la clôture de l'exercice ; les régularisations de charges s'accumulent sans base votée ;
• le budget prévisionnel n'est pas voté, ce qui fragilise juridiquement les appels de fonds ;
• aucuns travaux ne peuvent être décidés : l'immeuble se dégrade en attendant, et seuls les travaux urgents peuvent être engagés par le syndic ;
• surtout, le mandat du syndic expire à sa date, sans possibilité de renouvellement tacite. Passé cette date, la copropriété est juridiquement dépourvue de syndic : les actes qu'il continue de passer (contrats, paiements, actions en justice) sont fragiles, car accomplis sans mandat.

Étape 1 : demander, puis mettre en demeure le syndic de convoquer

Commencez par une demande écrite simple, idéalement portée par plusieurs copropriétaires ou par le conseil syndical, rappelant qu'aucune assemblée ne s'est tenue depuis plus d'un an. Peu importe la forme que prendra la réunion, ordinaire ou extraordinaire (notre guide des différents types d'assemblées générales les distingue) : l'urgence est qu'elle se tienne. Sans effet, passez à la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception : sommez le syndic de convoquer l'assemblée générale, en visant l'obligation annuelle et, le cas échéant, les questions à inscrire à l'ordre du jour (approbation des comptes, budget, désignation du syndic si le mandat approche de son terme).

Cette mise en demeure n'est pas qu'un geste d'humeur : c'est le déclencheur juridique de l'étape suivante. Conservez l'accusé de réception, il fait courir le délai. Un modèle de lettre de demande de convocation d'une assemblée générale est disponible dans notre rubrique de courriers types.

Étape 2 : la convocation par le président du conseil syndical

Si la mise en demeure reste infructueuse pendant plus de huit jours, le décret du 17 mars 1967 (article 8) permet au président du conseil syndical de convoquer lui-même l'assemblée générale. C'est l'un de ses rares pouvoirs propres, et il est précieux : la convocation suit alors les règles habituelles (délai de 21 jours, ordre du jour, documents joints), détaillées dans notre guide de la convocation à l'assemblée générale, et les frais incombent au syndicat.

Cette voie suppose évidemment qu'un conseil syndical existe et qu'il ait un président en état d'agir ; sur l'étendue exacte de ses prérogatives, voyez notre article sur les pouvoirs du président du conseil syndical. Beaucoup de petites copropriétés n'ont ni l'un ni l'autre, et c'est précisément là que les années blanches s'installent.

Étape 3 : sans conseil syndical, la voie judiciaire (ou la convocation directe)

Deux situations doivent être distinguées :

• le syndic est toujours en mandat mais inerte, et il n'y a pas de président de conseil syndical : tout copropriétaire peut alors demander au président du tribunal judiciaire l'autorisation de convoquer lui-même l'assemblée (habilitation judiciaire prévue par le décret de 1967) ;
• le mandat du syndic est expiré : la copropriété est sans syndic, et la loi a prévu une sortie simple depuis l'ordonnance du 30 octobre 2019. L'article 17 de la loi du 10 juillet 1965 permet à tout copropriétaire de convoquer une assemblée générale aux fins de nommer un syndic, sans passer par le juge. Ce n'est qu'à défaut d'une telle convocation que le président du tribunal judiciaire désigne, à la demande de tout intéressé, un administrateur provisoire chargé notamment de faire désigner un syndic.

L'administration judiciaire est la solution de tout dernier recours : procédure longue, honoraires d'administrateur à la charge de la copropriété, gestion réduite au minimum. Notre article sur l'administration judiciaire après un non-renouvellement du syndic décrit ce qui attend les copropriétés qui laissent pourrir la situation. Le texte de l'article 17 est consultable sur Légifrance (loi du 10 juillet 1965).

Prévenir la rechute : traiter la cause, pas le symptôme

Une AG qui ne se tient plus est presque toujours le symptôme d'un problème de syndic : cabinet qui a « perdu » votre petite copropriété dans son portefeuille, syndic bénévole épuisé, gestionnaire qui change sans arrêt. Une fois l'assemblée obtenue, mettez à l'ordre du jour de quoi éviter la rechute :

• la désignation d'un nouveau syndic, en ayant sollicité plusieurs devis en amont : notre guide pour mettre en concurrence son syndic détaille la marche à suivre ;
• la constitution d'un conseil syndical avec un président, pour disposer du levier de l'article 8 en cas de nouvelle carence ;
• pour les toutes petites copropriétés sans candidat, l'examen des solutions décrites dans copropriété sans syndic : les solutions.

L'essentiel à retenir

Une AG par an est une obligation. Face à un syndic qui ne convoque plus : mise en demeure en recommandé, convocation par le président du conseil syndical après huit jours de silence, puis habilitation judiciaire d'un copropriétaire ou, si le mandat est expiré, convocation directe par tout copropriétaire pour nommer un syndic ; l'administrateur provisoire n'intervient qu'en dernier ressort. À chaque étape, la vraie question reste la même : voulez-vous garder le syndic qui vous a mis dans cette situation ? Prenez dix minutes pour comparer les syndics disponibles pour votre copropriété et arrivez à la prochaine assemblée avec une alternative sérieuse sur la table.