Sommaire
Un ravalement, une réfection de toiture ou une rénovation énergétique engagent la copropriété pour des années et représentent souvent plusieurs dizaines de milliers d'euros. Or tout se joue en assemblée générale : la majorité applicable, la qualité des devis mis au vote, les honoraires du syndic et l'échéancier des appels de fonds se décident le même jour, résolution par résolution.
Voici ce qu'il faut verrouiller avant, pendant et après le vote pour que les travaux se passent, et se paient, dans de bonnes conditions.
Quelle majorité pour quels travaux ?
La loi du 10 juillet 1965 gradue l'exigence de majorité selon la nature des travaux. Depuis l'ordonnance du 30 octobre 2019, les travaux d'amélioration relèvent de la majorité absolue de l'article 25, et non plus de la double majorité :
| Nature des travaux | Majorité requise |
|---|---|
| Entretien, maintenance, conservation de l'immeuble (ravalement à l'identique, réfection de toiture, remplacement d'une chaudière vétuste) | Article 24 : majorité simple des présents et représentés |
| Travaux rendus obligatoires par la loi ou le règlement (mise aux normes) | Article 24 |
| Travaux d'économies d'énergie et de rénovation énergétique | Article 25 : majorité absolue, avec passerelle de l'article 25-1 |
| Travaux d'amélioration (digicode, ascenseur, équipement nouveau) | Article 25 depuis l'ordonnance de 2019 |
| Surélévation, aliénation d'une partie commune nécessaire au projet | Article 26, voire unanimité selon le cas |
La frontière est parfois subtile : un ravalement à l'identique se vote à l'article 24, le même ravalement assorti d'une isolation par l'extérieur bascule à l'article 25. Notre guide des majorités de vote en assemblée générale détaille chaque cas, et le fonctionnement de l'article 26 fait l'objet d'un article dédié.
N'oubliez pas la passerelle de l'article 25-1 : si un projet relevant de l'article 25 recueille au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires sans atteindre la majorité, un second vote à la majorité simple peut avoir lieu immédiatement. C'est précieux pour débloquer les projets dans les assemblées peu fréquentées.
Avant le vote : des devis comparatifs et un projet précis
L'article 21 de la loi de 1965 impose une mise en concurrence des marchés au-delà d'un seuil que l'assemblée fixe elle-même. Au-delà d'un second seuil, la consultation du conseil syndical est obligatoire. En pratique, présentez toujours au moins deux ou trois devis établis sur le même descriptif : mêmes surfaces, mêmes matériaux, mêmes prestations annexes (échafaudage, nettoyage, garanties).
Les devis et projets de contrats doivent être joints à la convocation : une résolution de travaux votée sans que les copropriétaires aient pu examiner les documents est fragile. Relisez les règles de la convocation à l'assemblée générale avant d'arrêter l'ordre du jour, et appuyez-vous sur le plan pluriannuel de travaux pour hiérarchiser : voter les travaux dans le bon ordre évite de payer deux fois (on isole avant de ravaler, pas l'inverse).
Les honoraires du syndic : votés ligne à ligne, jamais au forfait
Les honoraires spécifiques du syndic pour le suivi des travaux ne sont dus que pour les travaux votés en assemblée générale, et leur montant doit être voté lors de la même assemblée, résolution par résolution (article 18-1 A de la loi de 1965). Un pourcentage inscrit « par défaut » au contrat de syndic ne remplace pas ce vote.
Ces honoraires se négocient : un taux dégressif selon le montant des travaux est courant, et l'écart pèse lourd : sur un chantier de 150 000 €, un point de pourcentage représente 1 500 €. Notre article sur les honoraires travaux donne les points de repère pour discuter le taux en connaissance de cause.
⚠️ Attention
Exigez une résolution distincte pour les honoraires du syndic, avec un taux ou un montant chiffré. Une résolution globale « travaux + honoraires » votée en bloc prive l'assemblée de sa liberté de négocier, et un taux voté sans montant de référence clair ouvre la porte aux mauvaises surprises en fin de chantier.
Les appels de fonds : quand et comment vous paierez
Les travaux votés sont des dépenses hors budget prévisionnel : ils font l'objet d'appels de fonds spécifiques, dont l'échéancier est voté avec les travaux, généralement calé sur l'avancement du chantier (par exemple 30 % à la signature du marché, puis par tranches). La répartition entre copropriétaires suit les règles des charges de copropriété : tantièmes généraux ou critère d'utilité selon la nature des travaux.
Trois leviers permettent d'alléger l'effort :
- mobiliser le fonds de travaux obligatoire, alimenté chaque année par les cotisations des copropriétaires ;
- pour la rénovation énergétique, activer les aides publiques : notre article sur les travaux de rénovation énergétique en copropriété fait le point ;
- recourir à l'emprunt collectif, facilité par la loi Habitat dégradé d'avril 2024 qui a créé un prêt collectif à adhésion simplifiée.
💡 Bon à savoir
En cas de vente d'un lot, les travaux votés avant la vente sont dus par celui qui est copropriétaire au moment de chaque appel de fonds : le vendeur paie les appels antérieurs à la vente, l'acquéreur ceux qui suivent. Vendeur et acquéreur peuvent en convenir autrement entre eux, mais cet accord n'engage pas le syndicat.
Après le vote : du procès-verbal à la réception du chantier
Une fois les travaux votés, le syndic notifie le procès-verbal aux opposants et défaillants, et le délai de contestation de deux mois court : sauf urgence, mieux vaut ne pas signer l'ordre de service avant son expiration. Les étapes qui suivent l'assemblée sont détaillées dans les suites de l'assemblée générale.
Pendant le chantier, le syndic suit l'exécution du marché, au besoin épaulé par un maître d'œuvre (architecte, bureau d'études) dont la mission a elle aussi été votée. À la fin, la réception des travaux est l'acte clé : c'est elle qui déclenche les garanties légales (parfait achèvement, biennale, décennale). Les réserves doivent y être consignées précisément, et le conseil syndical a toute sa place à cette réunion.
L'essentiel à retenir
Des travaux réussis en copropriété tiennent en quatre votes propres : la bonne majorité selon la nature des travaux, des devis comparables joints à la convocation, des honoraires de syndic votés ligne à ligne, et un échéancier d'appels de fonds réaliste. La qualité du pilotage dépend ensuite largement du syndic : s'il transforme chaque chantier en épreuve, comparez les syndics de votre secteur. La gestion des travaux est l'un des critères qui différencient le plus les cabinets.
Vos questions sur le sujet
Peut-on voter des travaux qui ne figurent pas à l'ordre du jour ?
Non. Seules les questions inscrites à l'ordre du jour de la convocation peuvent donner lieu à une décision, et les devis doivent être joints pour que le vote soit éclairé. Une décision de travaux prise hors ordre du jour est annulable dans les deux mois par les opposants et les défaillants.
Un copropriétaire peut-il refuser de payer des travaux votés ?
Non. Une décision régulièrement votée s'impose à tous, y compris à ceux qui ont voté contre. Le seul moyen de s'y soustraire est d'obtenir son annulation en justice dans le délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal.
Qui paie les travaux votés en cas de vente du lot ?
Sauf accord contraire entre les parties, les appels de fonds sont dus par celui qui est copropriétaire au moment de leur exigibilité : le vendeur paie les appels antérieurs à la vente, l'acquéreur ceux qui suivent. Un accord entre vendeur et acquéreur reste possible mais n'engage pas le syndicat.
Le syndic peut-il faire des travaux sans vote de l'assemblée ?
Uniquement les travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble (fuite majeure, péril), à charge d'en informer les copropriétaires et de convoquer une assemblée si nécessaire. Tous les autres travaux doivent être votés au préalable, faute de quoi le syndic engage sa responsabilité.
