METTRE EN CONCURRENCE SON SYNDIC DE COPROPRIETE

loi-alur

Mettre en concurrence son syndic est un droit offert à tous les copropriétaires, à la condition de l’exercer dans les cas et selon la procédure prévue par la loi du 10 juillet 1965. La loi Alur a par ailleurs créé une obligation de mise en concurrence du syndic par le conseil syndical tous les trois ans, sauf dispense accordée au conseil syndical par l’assemblée générale. La mise en concurrence d’un syndic ne suit pas une procédure compliquée, mais elle doit être exécutée dans les règles et en temps utile pour permettre un changement de syndic sans difficultés.

I - PUIS-JE METTRE EN CONCURRENCE MON SYNDIC A LA PROCHAINE ASSEMBLEE GENERALE

La première des choses à vérifier au préalable est la durée du mandat de votre syndic actuel. En effet la durée d’un contrat de syndic peut aller d’une à trois années maximum, il convient donc de vérifier que le mandat arrive à échéance pour la prochaine assemblée générale.

Par exception, il demeure possible de rompre un contrat de syndic avant son échéance en procédant à une révocation du syndic par l’assemblée générale. Toutefois il faut savoir que la révocation du syndic en cours de mandat est possible qu’à la condition de prouver une faute grave dans l’exercice de la gestion (ce qui en pratique est compliqué). Toute révocation non justifiée peut donner lieu au paiement du contrat jusqu’à son terme.

Autre vérification importante, si vous souhaitez mettre en concurrence votre syndic il faut vous assurer que vous n’avez pas reçu votre convocation pour la prochaine assemblée générale, dans ce cas vous ne pourrez pas changer de syndic avant l’année suivante car il n’est pas possible de modifier l’ordre du jour après la réception de la convocation d’assemblée générale. Rappelons à cet égard la règle du droit de la copropriété qui impose de ne débattre en assemblée que des points qui ont été inscrits à l’ordre du jour.

Pour résumer, avant de songer à mettre en concurrence son syndic il faut vérifier que le contrat de syndic arrive bien à son terme d’une part et d’autre part ne pas avoir reçu la convocation pour l’assemblée générale.

II – RECHERCHER UNE OU PLUSIEURS PROPOSITIONS DE CONTRAT DE SYNDIC

Vous avez procédé aux vérifications préalables sur la faisabilité de mettre en concurrence votre syndic et vous décidez de rechercher des contrats de syndics concurrents.

Afin de mener à bien votre démarche, une détermination des besoins de votre copropriété peut paraitre opportune de manière à rechercher des offres de contrat avec des services en adéquation avec les besoins de la copropriété. Si par exemple la copropriété nécessite des visites régulières, il faut porter attention au nombre de visites contractuellement prévues et éventuellement le coût des visites supplémentaires.

Pour obtenir des propositions, vous devez prendre contact auprès de plusieurs syndics, cela peut être long et fastidieux car cela suppose d’avoir du temps à y consacrer. Pour aider les copropriétaires SyndiCompare vous permet d’effectuer ce travail laborieux de chez vous .

Obtenir un contrat de syndic pour mon immeuble

Un fois que vous avez obtenu quelques propositions de contrats de syndic, vous pouvez les comparer tant sur le plan tarifaire que sur les services proposés. Pour comparer les prix, vous devez bien sûr observer le montant du forfait de gestion mais également l’ensemble des prestations annexes pouvant donner lieu à facturation supplémentaire telle que l’état daté en cas de vente par exemple. Au niveau des services, vous devez observer certains points essentiels tels que le nombre de visites, le nombre de réunion de conseil syndical…le tout en corrélation avec les besoins de votre copropriété.

Après avoir étudié les différentes offres de contrats de syndic, il faut faire une sélection des propositions qui seront à soumettre à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Il est préférable de restreindre le nombre de candidatures afin de maximiser les chances de changement (en cas de candidatures multiples, les votes ont tendance à se disperser entre les différents candidats ce qui peut faire échec au changement). L’idéal est de ne retenir qu’une seule proposition de contrat à inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale.

III – DEMANDE D’INSCRIPTION A L’ORDRE DU JOUR

Pour permettre à l’assemblée générale de se prononcer sur le changement de syndic, vous devez impérativement demander l’inscription à l’ordre du jour d’un contrat de syndic concurrent. Pour cela vous devez adresser à votre syndic par lettre recommandée avec accusé de réception votre demande accompagnée de la proposition de contrat que vous avez retenue.

Pour faciliter ce travail SyndiCompare met à la disposition des copropriétaires un modèle type de courrier de mise en concurrence à compléter et à envoyer en recommandé.

IV – DESIGNATION DU SYNDIC EN ASSEMBLEE GENERALE

Pour finaliser le projet de changement de syndic, l’assemblée générale doit se prononcer sur les contrats de syndic portés à l’ordre du jour (le syndic en place propose systématiquement sa candidature). Le vote de l’assemblée s’effectue à la majorité de l’article 25, c’est-à-dire à la majorité des voix composant le syndicat des copropriétaires. (Dans une copropriété composée de 10000 tantièmes, le syndic est élu s’il obtient à minima 5001 voix en sa faveur).

En cas de difficulté à réunir une telle majorité, la loi a prévu la possibilité d’élire le syndic à une majorité moindre si le projet de résolution réunit au moins le tiers des voix de la copropriété, dans ce cas un second vote est possible à la majorité de l’art 24 (dans l’exemple précédent : possibilité d’un second vote si le projet recueille au moins 3333 tantièmes, dans ce cas le syndic peut être élu à la majorité simple).

En cas de décision de changement et donc d’élection d’un nouveau syndic, le mandat de l’ancien syndic prend fin immédiatement. S’ouvre alors un délai d’un mois dans lequel l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau, l’ensemble des documents et archives de la copropriété ainsi que la totalité des fonds disponibles et la situation de trésorerie. Enfin dans un délai de deux mois, l’ancien syndic doit transmettre le solde des fonds après apurement des comptes et fournir un état des comptes des copropriétaires et du syndicat de copropriété.