Lorsqu’un bailleur social (office HLM) est propriétaire de plusieurs lots de copropriété dans un immeuble et qu’il possède la majorité des tantièmes, celui-ci dispose d’un pouvoir de décision important et aucune décision ne peut alors être adoptée sans son accord. Cette situation peut s’avérer épineuse lorsque les copropriétaires souhaitent changer de syndic de copropriété, notamment dans le cas où le bailleur social exerce également la fonction de syndic.
LE MÉCANISME DE RÉDUCTION DE VOIX DU COPROPRIÉTAIRE MAJORITAIRE
En principe, lorsqu’un copropriétaire dispose de la majorité des voix du syndicat des copropriétaires il est fait application d’un mécanisme de réduction de voix du copropriétaire majoritaire. Concrètement ses tantièmes sont abaissés à la somme des tantièmes des autres copropriétaires. Si par exemple, le copropriétaire dispose de 600/1000, ses voix seront ramenées à 400, soit la totalité des voix des autres copropriétaires.
EXCEPTION LÉGALE AU PRINCIPE DE RÉDUCTION DE VOIX
Il existe néanmoins une exception à ce mécanisme de réduction de voix du copropriétaire majoritaire lorsque ce copropriétaire est un bailleur social vendeur, c’est à dire qui a vendu des lots dans la copropriété. Dans ce cas précis il n’y a pas de réduction de voix, le bailleur social reste majoritaire et peut ainsi imposer ses propres décisions.
QUID DU CHANGEMENT DE SYNDIC LORSQUE LE BAILLEUR SOCIAL EST MAJORITAIRE DANS L’IMMEUBLE ?
Si le bailleur social n’a pas vendu les lots de copropriété mais qu’il les a acquis auprès d’un promoteur, le principe de réduction de voix va s’appliquer. Pour autant, le changement de syndic n’est pas pour autant facilité ; le bailleur va se trouver à égalité de voix avec les autres copropriétaires, si et seulement si ces derniers sont tous présents ou à défaut représentés (situation extrêmement rare en pratique). Même dans cette hypothèse d’une égalité de voix, la situation n’en demeure pas moins complexe puisque l’égalité de voix en copropriété signifie blocage, de fait l’accord du majoritaire reste nécessaire à la prise d’une décision. Le seul recours dont dispose les copropriétaires dans ce cas est d’engager une procédure judiciaire pour abus de position dominante contre le majoritaire, ce qui génère des frais procéduraux non négligeables et une issue incertaine à moyen terme.
Si le bailleur social est vendeur, soit par privatisation partielle d’un immeuble existant soit par opération de promotion immobilière, le mécanisme de réduction de voix ne s’applique pas. Le bailleur peut ainsi décider de tout et tout seul. Le seul recours pour les copropriétaires reste alors une procédure pour abus de position dominante. Cette situation a d’ailleurs été confirmée par le Conseil Constitutionnel dans une décision du 11 juillet 2014 .
UN CHANGEMENT DE SYNDIC QUASIMENT IMPOSSIBLE
En présence d’un office HLM majoritaire, qu’il soit vendeur ou non et qu’il soit syndic ou non, le changement de syndic nécessite son accord, comme pour toutes les autres décisions. S’il est syndic, il y a vraisemblablement peu de chance qu’il accepte de voter son éviction. S’il n’est pas syndic, son acceptation va dépendre de ses relations avec le syndic en place.
Pour résumé, il est assez dangereux d’acheter dans une copropriété où un bailleur social dispose de la majorité des voix du syndicat. Les copropriétaires n’auront pas la possibilité de prendre des décisions eux-mêmes, l’intérêt du bailleur qui peut être différent des copropriétaires sera toujours privilégié dans le processus de prise de décision.