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Un ravalement voté, une quote-part de 12 000 €, et une trésorerie personnelle qui ne suit pas : la situation est de plus en plus fréquente, et beaucoup de copropriétaires ignorent qu'une solution existe dans la loi elle-même. L'article 33 de la loi du 10 juillet 1965 permet, sous conditions, de payer sa part de certains travaux par annuités sur dix ans, sans demander l'accord de qui que ce soit.
Le dispositif est puissant mais étroit : il ne concerne ni tous les travaux, ni tous les copropriétaires, et il comporte un piège majeur en cas de revente. Voici son mode d'emploi exact, et les alternatives quand il ne s'applique pas.
Le principe : dix annuités égales, de plein droit
L'article 33 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que la part du coût des travaux incombant aux copropriétaires qui n'ont pas donné leur accord à la décision peut n'être payée que par annuités égales au dixième de cette part.
Trois points capitaux découlent du texte :
- c'est un droit, pas une faveur : ni le syndic ni l'assemblée ne peuvent vous le refuser lorsque les conditions sont réunies ;
- il est réservé aux copropriétaires qui n'ont pas donné leur accord à la décision prise. Si vous avez voté en faveur des travaux, vous ne pouvez pas bénéficier de cet étalement ;
- il n'est pas gratuit : les annuités portent intérêt. Lorsque le syndicat n'a pas emprunté pour financer les travaux, les charges financières dues par le copropriétaire qui étale sont calculées au taux légal d'intérêt en matière civile.
Exemple concret : l'assemblée vote l'installation d'un ascenseur, votre quote-part s'élève à 15 000 € et vous avez voté contre. En invoquant l'article 33, vous réglez 1 500 € par an pendant dix ans, majorés des intérêts au taux légal sur le capital restant dû. Le syndicat, lui, doit préfinancer votre part : c'est précisément pour cela que le dispositif est encadré aussi strictement.
Quels travaux sont concernés ? Le périmètre exact
C'est ici que la plupart des espoirs se brisent, car l'article 33 ne vise pas n'importe quels travaux :
- concernés : les travaux d'amélioration au sens de l'article 30 de la loi (transformation d'un élément d'équipement existant, adjonction d'un équipement nouveau, aménagement ou création de locaux à usage commun) : installation d'un ascenseur là où il n'y en avait pas, création d'un local vélos, digicode et vidéophonie, par exemple. Ces travaux se votent à la majorité absolue de l'article 25 depuis l'ordonnance du 30 octobre 2019 ;
- exclus : les travaux imposés par des obligations légales ou réglementaires (mise en conformité, travaux prescrits par arrêté) : l'article 33 l'écarte expressément ;
- exclus également : les travaux de conservation et d'entretien (ravalement d'entretien, réfection de toiture à l'identique), qui ne sont pas des améliorations. Pour ceux-là, l'étalement légal n'existe pas, et il faut se tourner vers les alternatives ci-dessous.
La qualification des travaux doit être appréciée au cas par cas. Lorsqu'une opération comporte plusieurs catégories de travaux, il convient donc de vérifier précisément sur quel fondement l'assemblée générale les a votés avant de considérer que l'étalement de l'article 33 est applicable.
Comment demander l'étalement
La loi n'organise pas de formalisme détaillé, et c'est précisément pourquoi il faut être irréprochable sur la forme :
-
notifiez votre décision au syndic dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal de l'assemblée générale, en indiquant que vous souhaitez bénéficier de l'étalement prévu par l'article 33 de la loi du 10 juillet 1965. Ce délai est impératif : passé deux mois, vous perdez le bénéfice de cette possibilité ;
-
conservez une preuve de votre notification afin de pouvoir établir que vous avez exercé votre droit dans le délai légal.
- continuez de payer les annuités ponctuellement : l'étalement ne vous dispense pas des appels correspondants, et un impayé vous ferait basculer dans la procédure de recouvrement classique.
⚠️ Attention au piège de la revente
L'article 33 prévoit que les sommes restant dues deviennent immédiatement exigibles en cas de mutation entre vifs du lot : vente, donation, apport en société. Si vous vendez au bout de quatre ans, les six annuités restantes seront réclamées d'un coup, en général prélevées sur le prix de vente par le notaire. L'étalement soulage la trésorerie, il n'efface pas la dette.
Si l'article 33 ne s'applique pas : les vraies alternatives
Pour les travaux d'entretien lourd ou obligatoires, qui représentent l'essentiel des grosses quotes-parts, plusieurs solutions existent :
| Solution | Pour qui | Points clés |
|---|---|---|
| Étalement article 33 | Copropriétaires n'ayant pas approuvé des travaux d'amélioration | Dix annuités de plein droit, intérêts au taux légal, exigibilité immédiate à la vente |
| Emprunt collectif souscrit par le syndicat | Tous, sur adhésion volontaire | Voté en AG, chacun choisit d'y participer ; voir notre guide de l'emprunt collectif en copropriété |
| Éco-PTZ collectif | Travaux de rénovation énergétique | Prêt sans intérêt souscrit par le syndicat pour le compte des copropriétaires participants |
| Aides publiques | Rénovation énergétique principalement | Elles réduisent la quote-part avant même de parler de financement : voir MaPrimeRénov' Copropriété et les aides collectives |
| Fonds de travaux | Toute la copropriété | Les sommes déjà cotisées peuvent être affectées aux travaux votés ; détails dans notre article sur les fonds de travaux |
| Échéancier amiable avec le syndic | Difficulté ponctuelle de trésorerie | Toujours négociable avant l'impayé ; utilisez notre modèle de demande d'échéancier |
💡 Bon à savoir
L'échéancier amiable est sous-utilisé : un syndic préfère presque toujours un paiement étalé et tenu à une procédure de recouvrement longue et aléatoire. La demande doit intervenir avant le premier impayé : une fois la mise en demeure partie, l'intégralité des sommes du budget et des travaux votés peut devenir exigible.
Dernier réflexe, trop souvent oublié : vérifier ce que la copropriété peut obtenir avant de répartir la facture. Sur une rénovation énergétique, les aides collectives changent l'ordre de grandeur du problème ; sur les autres chantiers, la renégociation des devis et des honoraires travaux du syndic (votés ligne par ligne en assemblée) réduit directement chaque quote-part.
Et si le problème est le vote lui-même ?
L'étalement traite la trésorerie, pas le fond. Si vous estimez que les travaux votés sont injustifiés, surdimensionnés ou irrégulièrement décidés, c'est un autre terrain : le refus de payer pur et simple n'est jamais une option (les appels de fonds restent exigibles), mais la contestation de la décision dans les deux mois de la notification du procès-verbal en est une. Notre article peut-on refuser de payer des travaux votés ? fait le tour complet de la question, et le guide des travaux votés en assemblée générale rappelle les règles de majorité qui devaient être respectées.
L'essentiel à retenir
L'article 33 offre un droit méconnu : payer sur dix ans, avec intérêts au taux légal, sa quote-part de travaux d'amélioration qu'on n'a pas approuvés, le solde devenant exigible à la revente. Pour tous les autres gros travaux, la solution passe par l'emprunt collectif, l'éco-PTZ, les aides à la rénovation ou un échéancier négocié tôt. Et si les quotes-parts de votre immeuble vous semblent systématiquement plus lourdes qu'ailleurs, vérifiez aussi ce que coûte celui qui les gère : comparez les syndics actifs sur votre secteur, honoraires travaux compris.
Vos questions sur le sujet
L'étalement de l'article 33 s'applique-t-il à un ravalement ?
En principe non : un ravalement d'entretien n'est pas une amélioration. En revanche, si le chantier comporte une part d'amélioration, comme une isolation thermique par l'extérieur, cette part peut relever de l'article 33 : demandez au syndic la ventilation du coût entre les deux natures de travaux.
Le syndic peut-il refuser l'étalement de l'article 33 ?
Non : lorsque les conditions sont réunies (travaux d'amélioration, copropriétaire n'ayant pas donné son accord au vote), l'étalement est de droit. Notifiez votre choix par lettre recommandée en visant expressément l'article 33, dès la notification du procès-verbal.
Les annuités de l'article 33 portent-elles intérêt ?
Oui. Lorsque le syndicat n'a pas emprunté pour financer les travaux, les charges financières dues par le copropriétaire qui étale sont calculées au taux légal d'intérêt en matière civile : l'étalement soulage la trésorerie mais a un coût.
Que deviennent les annuités restantes si je donne mon lot à mes enfants ?
Elles deviennent immédiatement exigibles : la loi vise toute mutation entre vifs, donc la donation comme la vente ou l'apport en société. Seule la transmission par décès ne déclenche pas la déchéance du terme.
