Sommaire
Le dégât des eaux est le sinistre le plus fréquent en copropriété. Cette lettre s'utilise dans deux situations symétriques : une fuite provenant des parties communes (toiture, colonne d'eau, façade) endommage votre appartement, ou un sinistre survenu dans votre lot touche les parties communes. Dans les deux cas, le réflexe est le même : prévenir le syndic par écrit, immédiatement, et en garder la preuve. C'est ce courrier qui déclenche la déclaration à l'assurance de l'immeuble et les mesures d'urgence.
Ce que dit la loi : le syndic doit agir, et vite
L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 charge le syndic « d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien ». Dès qu'il est informé, il doit faire rechercher l'origine d'une fuite venant des parties communes, engager les mesures conservatoires et déclarer le sinistre à l'assurance de la copropriété. Pour les travaux urgents, il peut agir sans attendre un vote d'assemblée générale (article 37 du décret du 17 mars 1967).
Côté assureurs, la gestion est organisée par la convention IRSI : cet accord entre compagnies désigne un assureur « gestionnaire » unique (en principe celui de l'occupant du local sinistré) pour piloter la recherche de fuite et l'indemnisation des sinistres courants, sans attendre que les responsabilités soient tranchées. Vous déclarez de votre côté, le syndic du sien, la convention fait le reste.
⚠️ Attention au délai de 5 jours ouvrés
Votre contrat d'habitation vous impose de déclarer le dégât des eaux à votre propre assureur sous 5 jours ouvrés après sa découverte. La lettre au syndic ne remplace pas cette déclaration : faites les deux dès le premier jour. Envoyez la lettre au syndic en recommandé avec accusé de réception : cette date prouvera, plus tard, son éventuelle inertie.
Le modèle de lettre
Variante 1 : la fuite vient des parties communes et endommage votre lot
[Prénom NOM]
[Adresse], lot n° [numéro de lot]
[Code postal, Ville]
[Téléphone, e-mail]
À l'attention du syndic [Nom du cabinet]
[Adresse du syndic]
Le [date], à [Ville]
Objet : déclaration de dégât des eaux d'origine parties communes, demande d'intervention urgente. Lettre recommandée avec accusé de réception.
Madame, Monsieur,
Je vous informe qu'un dégât des eaux affecte mon lot n° [numéro], situé [étage], au sein de la copropriété [Adresse de la copropriété]. J'ai constaté le [date de découverte] les désordres suivants : [description : auréoles au plafond du séjour, écoulement le long du mur...]. Tout indique une origine en parties communes : [toiture / colonne d'eaux usées / canalisation encastrée / façade].
En application de l'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, qui vous charge de pourvoir à la conservation de l'immeuble, je vous demande de faire procéder sans délai à la recherche de fuite, de déclarer ce sinistre à l'assureur de l'immeuble et de me communiquer les références du dossier. Je déclare parallèlement le sinistre à mon propre assureur, [nom de la compagnie], contrat n° [numéro].
Vous trouverez ci-joint des photographies datées des désordres. Je me tiens à votre disposition pour tout accès à mon logement.
Dans l'attente de votre intervention, je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.
[Signature]
Variante 2 : le sinistre est survenu dans votre lot et touche les parties communes
Objet : déclaration de dégât des eaux survenu dans mon lot n° [numéro]. Lettre recommandée avec accusé de réception.
Madame, Monsieur,
Je vous informe qu'un dégât des eaux s'est produit le [date] dans mon lot n° [numéro] de la copropriété [Adresse de la copropriété], en raison de [origine : rupture du flexible de machine à laver, débordement, fuite sur canalisation privative...]. L'origine est aujourd'hui [réparée / en cours de réparation].
Ce sinistre a occasionné, ou est susceptible d'avoir occasionné, des dommages aux parties communes [et au lot voisin n° X] : [description : infiltrations dans la gaine technique, traces sur le palier...]. Je vous en fais la déclaration afin que vous puissiez la transmettre à l'assureur de l'immeuble et organiser, le cas échéant, le passage d'un expert. J'ai déclaré le sinistre à mon assureur, [compagnie], contrat n° [numéro], et un constat amiable de dégât des eaux est en cours d'établissement avec les voisins concernés.
Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.
[Signature]
Bien personnaliser la lettre, et les erreurs à éviter
- Datez tout : découverte, photos, échanges antérieurs. En cas d'aggravation, ces dates fondent la responsabilité du syndic.
- Localisez précisément les désordres (pièce, mur, étage) : le plombier missionné ciblera d'autant mieux la recherche de fuite.
- Ne reconnaissez aucune responsabilité dans la variante 2 : décrivez les faits, l'expertise qualifiera l'origine.
- N'attendez pas d'avoir « tout le dossier » : une déclaration sommaire immédiate vaut mieux qu'un courrier complet hors délai.
- Remplissez le constat amiable dégât des eaux avec les occupants concernés : c'est le document que les assureurs s'échangent sous convention IRSI.
Et si le syndic ne répond pas ?
Sans réaction sous 8 à 15 jours (quelques heures si l'eau coule encore) : lettre de relance ferme, puis mise en demeure visant l'article 18. Vous pouvez aussi déclarer directement le sinistre à l'assureur de l'immeuble, dont les références figurent sur vos appels de charges. Notre guide Dégât des eaux : le syndic ne fait rien détaille l'escalade, et les travaux liés aux dégâts des eaux la suite après expertise.
L'essentiel à retenir
Déclarez sans attendre, des deux côtés à la fois : votre assureur sous 5 jours ouvrés, le syndic par recommandé dès le premier jour, photos datées à l'appui. La convention IRSI évite la guerre des assureurs ; l'article 18 oblige le syndic à agir. La mécanique complète du sinistre est dans notre guide Dégât des eaux en copropriété : que faire. Et si chaque sinistre tourne au bras de fer avec un cabinet injoignable : comparez les syndics actifs sur votre secteur avant la prochaine assemblée générale.
Vos questions sur le sujet
Faut-il déclarer à son assureur même si la fuite vient des parties communes ?
Oui, toujours, et sous 5 jours ouvrés après la découverte du sinistre. Sous convention IRSI, c'est en principe l'assureur de l'occupant du local sinistré qui pilote la gestion, même quand l'origine est commune. Votre déclaration ne vaut pas reconnaissance de responsabilité : elle ouvre simplement le dossier.
Le syndic peut-il refuser de déclarer le sinistre à l'assurance de l'immeuble ?
Non. L'article 18 de la loi de 1965 le charge de la conservation de l'immeuble : informé d'un sinistre touchant les parties communes, il doit le déclarer et engager les mesures utiles. Son inertie engage sa responsabilité, notamment si les désordres s'aggravent entre votre courrier et sa réaction.
Qui paie la recherche de fuite ?
Depuis la convention IRSI, la recherche de fuite est organisée et prise en charge par l'assureur gestionnaire du sinistre pour les dossiers courants, quel que soit l'endroit où la fuite est finalement trouvée. Ne payez pas un plombier de votre poche sans accord écrit de l'assureur ou du syndic.
Un locataire peut-il envoyer cette lettre au syndic ?
Le locataire déclare à son propre assureur et informe son bailleur, mais c'est le copropriétaire (ou son mandataire) qui a qualité pour exiger du syndic une intervention sur les parties communes. En pratique, doublez les courriers : locataire vers bailleur et assureur, propriétaire vers syndic.
