FOIRE AUX QUESTIONS

Parce qu’il s’agit désormais d’une obligation légale : la loi ALUR du 24 mars 2014 impose désormais le Conseil Syndical de votre copropriété à mettre en concurrence votre Syndic de copropriété et ce, au moins tous les 3 ans (sauf décision contraire de l’Assemblée Générale, votée à la majorité absolue).

Vous pouvez donc aider votre Conseil Syndical à procéder à cette mise en concurrence, en lui soumettant les propositions issues de notre comparateur SYNDICOMPARE. Vous pouvez également inviter votre Conseil Syndical à utiliser notre comparateur, pour le bon accomplissement de leur mission, mais aussi faire la démarche seul, si vous êtes copropriétaire, vous en avez parfaitement le droit.

Nous avons mis en place un système permettant de calculer de manière précise les propositions d’honoraires émise par les syndics par le biais de notre site. Chaque immeuble est différent, ce sont ses différents équipements qui vont rendre la gestion plus ou moins complexe pour le syndic et donc avoir une incidence sur les honoraires. C’est donc en prenant en compte les différents équipements de votre immeuble, que notre algorithme calcule en temps réel une proposition d’honoraires sur mesure adaptée à votre copropriété.

Nous nous assurons bien évidemment en amont, que tous les syndics proposés dans notre comparateur remplissent les conditions légales pour exercer la profession de syndic (carte professionnelle, garantie financière, assurance responsabilité civile…). La qualité intrinsèque de la gestion des syndics est en revanche extrêmement compliquée à mesurer, car il n’existe pas de critères objectifs et pertinents, nous permettant de manière fiable de vous indiquer qu’un syndic est meilleur qu’un autre. Nous estimons que la qualité de gestion est surtout étroitement liée au gestionnaire assurant le suivi des immeubles lui ayant été confiés. Dans tout cabinet il peut y avoir de bons gestionnaires, comme de moins bons. Certains sites réclament aux syndics qu’ils référencent l’ensemble du patrimoine qu’ils ont en gestion, cette démarche n’a pour nous pas de sens, car n’est pas représentative de la relation que peuvent avoir les copropriétaires avec leur syndic. D’autres présentent des vitesses de réponse aux mails et aux courriers sur la base des informations fournies directement par les syndics, ici encore la démarche n’a pas de sens, aucun syndic n'indiquera mettre 8 jours à répondre à un mail, ce qui pourtant est bien souvent la réalité. Lorsque vous avez retenu un syndic à l’issue de la comparaison effectuée sur Syndicompare, prenez le temps de dialoguer avec lui, invitez-le à votre assemblée générale pour qu’il présente son contrat, cela vous permettra de vous faire une opinion sur la personne qui sera amenée à gérer votre immeuble.

Les raisons sont multiples : vos charges de copropriété augmentent fortement sans réelles explications, les honoraires de votre syndic sont très élevés par rapport aux résultats présentés par notre comparateur, votre syndic n’assure pas sérieusement la gestion de votre immeuble (les travaux ne sont pas faits, l’immeuble se dégrade, le ménage laisse à désirer, la comptabilité de l’immeuble n’est pas rigoureuse, vous n’obtenez pas de réponses à vos questions lorsque vous demandez des explications …). La liste n’est bien sûr pas exhaustive.

Le changement de Syndic ne peut, sauf exceptions, être opéré que lors de l’Assemblée générale amenée à se prononcer sur la désignation du Syndic. Cette assemblée intervient juste avant l’échéance du dernier mandat de syndic voté (qui peut l’avoir été pour une durée de 3 ans maximum).

D’autres situations, il est vrai moins courantes, vous permettront de changer de Syndic : en cas de démission même de votre Syndic ou si l’Assemblée Générale décide de révoquer le Syndic actuel parce que ce dernier a commis une faute sérieuse dans sa gestion.

Vous ne pouvez changer de Syndic que si ce projet est inscrit à l’ordre du jour d’une Assemblée Générale (lorsque le mandat de votre Syndic actuel arrive à son terme). Pour ce faire, il faut au préalable obtenir une proposition de contrat par un ou des Syndics concurrents : SYNDICOMPARE vous facilite cette démarche !

Ensuite, vous devrez adresser à votre Syndic actuel une lettre recommandée avec accusé de réception avant que ce dernier n’envoie la convocation à l’Assemblée Générale, pour lui laisser le temps nécessaire pour inscrire votre demande à l’ordre du jour de la réunion. Idéalement il conviendra d’expédier cette lettre 2 mois au moins, avant la date supposée de votre prochaine assemblée générale.

Cette lettre recommandée devra contenir les pièces suivantes : la ou les propositions de contrats concurrents, un projet de résolution pour porter cette mise en concurrence à l’ordre du jour. Vous trouverez ci-après un lien, vous proposant un modèle de lettre à suivre. ATTENTION : nous vous recommandons vivement de suivre les formes de cette demande d’inscription à l’ordre du jour, au risque que votre Syndic actuel réfute votre demande pour tel ou tel motif.

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Il existe différents moyens de savoir combien votre copropriété paye d’honoraires de syndic. Nous vous invitons à consulter cette page qui les récapitule.

Combien coûte votre syndic de copropriété?

Une fois le vote pour le nouveau syndic opéré en Assemblée Générale, la loi organise la transition entre les 2 syndics. Il est important de garder à l’esprit, que le syndic fraîchement élu ne pourra pas être réellement opérationnel avant un délai de 3 mois, le temps pour lui de récupérer toute la comptabilité et de prendre connaissance de l’ensemble des dossiers en cours. En effet, l’ancien Syndic dispose d’un délai d’un mois, après la décision d’Assemblée Générale, pour remettre les différents dossiers de la copropriété au nouveau Syndic et de 2 mois supplémentaires pour clôturer les comptes à la date de l’Assemblée Générale et verser le solde des fonds au nouveau Syndic.

Pour plusieurs raisons, la première est que si vous changez pour un syndic ayant des honoraires moins élevés, mécaniquement vos charges de copropriété vont baisser. Dans certains petits immeubles, les honoraires de syndic peuvent représenter 50% des charges annuelles !

La seconde est qu’un nouveau syndic consciencieux, va se charger de mettre en concurrence l’ensemble des prestataires intervenant sur l’immeuble (entreprise de ménage, d’entretien des espaces verts, ascensoriste etc…) dans le but de vous faire faire des économies. La réalisation de ces mises en concurrence est obligatoire pour l’ensemble des syndics référencés par SYNDICOMPARE ; ceux-ci s’y étant engagés lors de leur adhésion à notre Charte Qualité Partenaire.

Lorsque vous aurez retenu un Syndic sur SYNDICOMPARE, celui-ci va vous adresser une proposition de contrat, proposition incluant une durée de gestion pouvant aller de 1 à 3 ans. Nous vous recommandons d’opter pour une solution intermédiaire, de 2 ans. En effet, il ne vous sera pas possible d’évaluer votre nouveau syndic en une année, surtout au début de sa prise de fonction. De fait, accorder un délai de 2 ans à votre nouveau Syndic est un bon compromis. En revanche, passé ce premier mandat de 2ans, et si votre nouveau Syndic ne vous a pas convaincu, mieux vaut poursuivre sur des mandats d’1 an vous permettant de lui renouveler ou pas votre confiance.